新たな企業経営

本日、最後の空室だった部屋の入居者の保証会社審査が通り、5/31より満室経営が始まる転職サラリーマン大家です。新築、35年のフルローンですので、キャッシュを稼げる間にできるだけ稼がねばなりませぬ。こんにちは。

昨日、NHKでサラリーマンが企業を200~300万円で買収して社長さんに!なんて特集やってました。高齢化によって後継者が居ない中小企業の社長が会社を残したいって需要と今はサラリーマンだけど自分で会社を経営したい、でもリスクは減らしたいっていう需要がマッチしているようです。サラリーマンの副業として始める人もいるとのこと。何度もブログで書きましたが、格差社会が広がり寿命も延びて年金も減らされていく中でサラリーマンの定年退職後にどうやって安定した収入を得ていくのかと考える人が増えれば必然的な流れだと思いますし、こういった選択肢はどんどん広がればよいと思います。もちろん、こういったM&Aが増えれば、失敗する人も増えるでしょう。でも、破綻するほどの買収額でなければやり直しは何回でもできるでしょうし、それが若ければ若いときの方が経験値も上がって人として成長できるでしょう。私も、端くれではありますが今年から賃貸経営のは経営者として新たな人生をスタートしました。本で勉強しただけでは味わえない貴重な経験を積めていると思いますし、またこれからも経験することとなるでしょう。

とは言え、本質的に経営者に向いている人、誰かに仕えて参謀役として活躍する人、最前線の現場に出てバリバリ売上を上げる人、いろんなタイプがあるでしょうし、そもそも経営者なんかやりたくもないってな人もたくさんいるでしょうから、それはそれで自分が思う人生を歩めばいいんです。ただ、何をするにしても自分がこうする、こうしたいということで主体的に判断をくださないと幸福な人生を送れる確率は低くなるでしょう。

「日の光を借りて照る大いなる月たらんよりは、自ら光を放つ小さな灯火たれ」by 森鴎外

こういう人生を送りたいものです。

銀行のお金を借りて、大いなるローンが残っているけどね。

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継続は力なり

今日もまたシメの油そばの店に入ってしまった転職サラリーマン大家です。だってカロリーはラーメンの2/3、塩分は半分って書いてあるんですもの。こんにちは。 

今年のサラリーマン川柳の1位は「スポーツジム 車で行って チャリをこぐ」だそうです。確かに私も「酒飲んで ラーメン食って サプリ飲む」なので、同じように非効率的な健康管理をしています(だって意志が弱いんですもの)。まあでもチャリをこぐとかサプリ飲むとかだけでも続けられればいい方ですよね。つらい努力はほとんど3日坊主で終わりますから。そして、継続しているといつの間にか間違いなく成長しています。私は学生時代ずーっと野球しかしてきませんでしたが、仮に1日500回バットを振るとして、それを365日10年間続けたとすると1,825,000回もスイングしたことになります。それだけ続けると現役を退いて数十年経った今でも素人とは明らかに違うスイングをすることができる自信があります。形が身体に染み付いているんですね。TOEICで目標の点数を取ろうとしたときも、毎日通勤の往復で英語のヒアリングは最低限やってました(今は何のモチベーションもないのでやってませんが)。

私は、今年の目標に体重何キロ減というのを掲げてはいますが、今そのための努力はほとんどできていません。その先に何があるのか、おいしいお酒を飲んでおいしい食べ物を食べるを我慢してでも得られるものがなんなのかが漠然としか見えていないんですね(健康になるとかスタイルがよくなるとか)、まあ意志が弱いだけなんですけど。野球をやっていた時は心のそこからうまくなりたい、英語をやってた時は仕事でバリバリ英語を使えるようになりたいという明確な理由がありました。不動産投資で1棟目を買う前には毎日収益不動産関連本やWEBをあさり、寸暇を惜しんで情報を得ることは全く苦になりませんでしたが、今満室となり、まだ次の物件を探すのがもう少し先かなぁなんて考えていると、情報収集にいまいち身が入りません(それでも最低限の情報収集ルーティンだけは続けていますが)。

長い間何かを継続するためには、本当に継続すべき理由が明確になっていることと継続したことで結果が出たということを実感できるのが重要かと思います。わたくし、まずは本当に熱くなれることが何なのかを今一度考えるところからはじめたいと思います。

「夢や目標を達成するには1つしか方法はない。小さなことを積み重ねること」(by イチロー

あれっ、小さなことを積み重ねる前に楽しようとして大きな借金しちゃったじゃん。

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リカーリングとは?

ラク○チの収益物件ランキングのメールはほぼスルーの転職サラリーマン大家です。だって、人気の物件はこんなとこ出る前に速攻で申込み入るだろうし売れ残りランキングじゃないのと思っとります。こんにちは。

最近リカーリングなんて言葉をよく目にします。ソニー東芝なんかもリカーリングビジネスの強化なんて言ってますが、リカーリングとは継続的に収益をあげること。例えば、携帯などの通信や公共料金で毎月固定の収益をあげるとか、プリンタでインクを定期的に購入してもらって収益をあげるようなビジネスでしょうか。もちろんリカーリングそのものは重要なポイントですし、企業として強化していくってのは分かるんですけどなんとなくピンとこないんですよね。ハードからソフトへとか物から事へみたいにとりあえず時代の潮流に乗りますよくらいな感じで。日本の大企業には徐々にイノベーティブな部分が無くなっていくのでしょうかね(はい、上から目線ですみません)。やっぱりいいコンテンツやツールを発明する方が優先順位は高くて、リカーリングなんてそれに付随するだけの気がするんですが。今ある技術や製品をどうやってリカーリングするのではなく、やはりリアルな課題解決型の発想、例えばハーバードの女子大生の格付けをしたくてフェイスブックを作ったとか、LAの交通渋滞をなくすために壮大な地下交通システムを計画するとか、日本企業にも是非頑張ってもらいたいですね。

でもリカーリングを重視するなら、やっぱり不動産でしょって思うんですけど。もう1300年以上も続いている取引って超長期的にみてもスゲー安定した事業だと思います。不動産の歴史を紐解くと645年大化改新で「公地」として土地の価値が認められ、民に貸し与えられるようになったそうです。そして、743年墾田永年私財法で開墾した土地の永続的な私有が認められるようになりました。それからずーっと不動産売買というのは続いている訳で、キャピタルゲインからインカムゲインの時代へ変化する等はありますが、これだけ長期の間安定した市場は他にないんだからリカーリング強化するっつうなら不動産事業やればいいのに。

なんて言ってたら、ちゃんと四年前にソニー不動産なんて会社を設立してたのね(コンサルもやっているようで)、、、流石抜け目ないか。

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ようやくオマン室!

日本が強くないんでイマイチ盛り上がらないロシアW杯ですが、優勝はおフランスと予想している転職サラリーマン大家です。根拠はありませんが、大混戦が予想される今大会、デシャン監督の手腕に期待してます。こんにちは。

ようやく1号物件が満室となりそうです。保証会社の審査が通れば5/31入居予定ですので、決済日からちょうど2ヶ月半、長い道のりでしたかね。実は昨日内見を予定していた方は先方の都合によりリスケになったのですが、本日別の法人契約の申し込みが入りました。繁忙期を過ぎましたがまだまだ需要が旺盛な様です。今朝は、内見キャンセルとネガティブな本業の仕事のことを考えながら若干憂鬱な気分だったのですが、新規申し込みに加えて仕事も一歩ずつ解決に向かい、今はテンションが大分上がってきました。まあ、また明日保証会社の審査に落ちたとかあり得るのであまり浮かれても仕方ありませんが。

今夜は後輩会計士と法人の決算の打ち合わせも出来たので気分爽快、今日はとことん盛り上がろうと思ったら後輩会計士君はとことん仕事っつって会社に戻って行きました。3月決算の会社の提出期限が今月末で忙しいようです。

そういえば、明日は次男の2歳の誕生日、早く寝て朝早く起きていの一番に祝福したいと思います。

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道徳なき経済は罪悪である

考え事をしていて、改札で定期ではなく社員証をかざしてしまった転職サラリーマン大家です。考え事じゃなくテンパってるだけなんですけどね。自分の携帯番号も忘れたことないのにパッと思い出せなかったり(認知症の始まりかっ?)。こんにちは。

ブログタイトルは二宮尊徳の言葉ですが、不動産業界にもたくさんあてはまりますね。かぼちゃ、サブリース訴訟、偽装契約、サンタメ、似非コンサル・・・合法、違法様々なれど常に弱き者がカモとなります。ただ、唯一救いなのは不動産投資などでは情報弱者でなければ個人の判断で回避できる可能性が高いということです。

一方、私のようなサラリーマンを本業とする場合、組織の中でこのような問題が発生するとなかなか一人で抗うことは難しい状況です。詳しいことは書けませんが、私も今少しだけそのような問題の真っ只中にあり、対応に苦慮しています。違法ではないが、自分の信念と異なる指示がトップダウンで降りてきた場合どう解決するのか、サラリーマンの宿命といえるかもしれません。先日のブログで日大アメフト部についてちょっとだけ書きましたが、業種は全く違えど結局は自分も同じようなことをしているのではないのか、自問自答しております。もしアメフト部の監督がグレーな指示を出したとしたら、最終的に断れずに実行したプレーヤーだけが悪いのではなく、その周りのコーチやスタッフはその指示を甘受或いは助長していたのではないのか?私も中間管理職という立場にいますので、アメフト部のコーチやスタッフと同じ状況なのかもしれません。しかもトップが圧倒的権力を支配し、反発しようものなら有形無形の圧力が掛かってくることも予想されますし、知識・経験のレベルも違いますのであらゆる面で圧倒されると思います。結果、トップダウンの指示をできるだけ弾力性を持たせながら少しだけ軌道修正し現場側で落としどころを見つける作業に終始します。

なんだか具体的なことを書けないので何いってるのか分からないかもしれませんが、建設的な作業ではないのでストレスもかかり疲れる、更には判断力が低下し冒頭の改札口で社員証をかざしてしまったというところに戻るのでした。

道徳なき経済は罪悪であるのは間違いありませんが、一方で尊徳は「経済を忘れた道徳は寝言である」とも言っています。ボランティア活動そのものはすばらしいことだと思いますが、その活動費はほとんどの場合誰かからの寄付に頼っています。ボランティアをするためにボランティアを受けている状況がベストではありません。もちろんお金を出す人と実行する人の役割分担が重要なんだということも理解できますが。やはり、社会貢献活動の本質は自分が安定して稼いだ利益を社会に還元することであり、そういった人間になれるようになりたいと思います。

今の私は、「経済を忘れた道徳は寝言である」と言いながら「道徳なき経済」に少し加担しているギャップに苦しんでる状況ですので、少しずつ改善してまいりたいと思います。

っていうほどは苦しんでないけどね。サラリーマン経験の中でもよくあることですし。

明日は切り替えて、人生初の内見立会いに行ってきます。

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ウチコミ!ってどうなんじゃい(3連投)

昨夜打ち合わせのため、半年振りに母校に行って、大学の進化に驚いた転職サラリーマン大家です。何に驚いたかって?7階までエレベータで行こうとしたらセキュリティカードをかざさないと乗れなくて、エスカレータを利用したことですかね。母校に行ったのは、本業、副業、家族、趣味の4つのライフステージの中で、「趣味」(まあ社会貢献活動にもなってますが)のジャンルの活動です。こんにちは。 

さて、三回連続ウチコミのネタを投下します。今回はちょっとネガティブな話。前回は内見の依頼が来るところまでの話をしましたが、一応そこまでのコミュニケーションは全て私がやりました。大家としての熱い思いと、内見希望者様の求めている情報を丁寧に且つタイムリーに提供し内見に繋げられました。そして、その後はウチコミのエージェントにバトンタッチ。で、エージェントからのしょっぱなのコメントで、「●●様、ウチコミエージェントの△△です」ってな会話から始まったのですが、内見希望者から「●●ではありません、■■です」と。そうです、全く違う宛名を書いたのでした。きっと、別の方へのコメントを全てコピペしてしまったのでしょう。まあ、百歩譲って一度くらいのミスはあるでしょう(でもしょっぱなから厳しいぜ!)と、なんとかリカバリーしてくれよと祈りながら続きの会話を見てみると(会話の関係上バトンタッチ前に戻りますが)、

内見希望者「今週の日曜日に内見したいのですが」

転職サラリーマン大家「ありがとうございます!エージェント及び管理会社にご要望をお伝えしましたので、エージェントよりご連絡が行くかと思います。■■様のご要望に沿う物件であることを祈念しています。」

エージェント「●●様(ここで名前を間違える)、内見ご希望ありがとうございます。ウチコミエージェントの△△です。内見の日時についてお打ち合わせさせていただければと思いますので、こちらまでお電話ください」(内見希望者は携帯番号を登録していない模様)

内見希望者「すみません■■です。内見は日曜日希望です」

エージェント「失礼しました。申し訳ありません。内見担当の予定を確認し調整します。一度下記番号までお電話頂ければ幸いです」

・・・10時間以上会話無し

エージェント「■■様、内見などの調整で一度お電話にて連絡させて頂きたいのですが、下記までお電話頂ければ幸いです。日曜日であれば27日対応可能です」

転職サラリーマン大家:心の声(あれっ?先方は20日の日曜日に内見希望だぜ?大丈夫か?)

内見希望者(夜中の2時)「すみません、携帯のマイク機能が壊れているので電話ができない状態です」

転職サラリーマン大家:心の声(これは怒っているのか?本当に壊れているのか?さすがにやばいぞ)

転職サラリーマン大家「横から失礼致します。転職サラリーマン大家です。今週の日曜日であれば私か管理会社が対応しますので、ご希望のお時間をご指定ください。電話での会話ができないということであれば、下記Eメールか携帯にショートメールをお願いします」

ということで、何とか事なきを得て今週日曜日に内見が確定しました。

ウチコミの対応については、まず内見日程について繁忙期でもないのに先方の要望日に応えられないのは仲介会社としてどうなの?というのと、自分ところで調整できないなら回答する前に管理会社や私に対応してくれないかってな相談をするスキルはないのか?っちゅう不満が残りました(仲介手数料値下げ交渉してやるっ!)。私が間に入らなかったらどんな結果になったのか見たかった気もしますが、通常の店舗型仲介でもこういう適当な対応が我々には見えていないだけでよくあるんですかね?

あとは、内見希望者についても「携帯のマイク機能が壊れていて、、」ってのが少し引っかかります。本当に壊れてるならなぜにすぐ修理しないのか、激怒プンプン丸で言い訳してるんだったら何でそんな言い訳するんだろうと疑問です(私ならノーレスします)。

まあ、どんな方であれ日曜日の内見はエラーの無い様丁寧に対応したいと思います。

でも、その日は長男と近所の公園のなんとか祭りに行く予定だったんだけどなぁ。

 

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ウチコミからの内見キボンヌ(死語)

BSで錦織選手の試合を見ながら、深夜になったのでネットで結果を先に見て寝ようか迷った挙句、ブログを書きながら試合を見るという夜更かし全開モードの転職サラリーマン大家です。これフルセットで負けたら一番へこむパターンです。こんばんは。

さて、今朝方のブログでウチコミから入居希望者と申し上げましたが、そもそも内見すらしていないので、まずは興味があるというレベルの問い合わせでした。問い合わせされた方に回答した以降は返事が戻ってこないので、色々サイト内をサーフィンしてたら「入居者を探す(お部屋リクエスト)」という機能を見つけました(今更ですが)。これは、賃貸物件を探している側が条件をインプットして、大家側がそれに近い物件であれば提案していくというシステムです。で、なんかよさそうな機能じゃんと思って何件かマッチングできそうな方に提案してたら、一人の方から問い合わせがあって、とんとん拍子にそのまま今週末の内見にまでつながりました。賃貸物件を探している側はやはり東京が多く、私の物件も23区内ですので今後もどんどん空室が出たら活用していこうと思います。

ウチコミのような仲介サイトは一気に需要が増えていくんじゃないかと予想しています。理由は二つ、自主管理できないような忙しい大家でも直接入居希望者とコミュニケーションをして客付けができることと、仲介コストが安いことです。

直接入居希望者とコミュニケーションをとれるメリットはやはりしっかりと自分の物件の良さをタイムリーにアピールできることです。仲介業者や管理会社を挟むと、他の物件もありますので売りやすい物件や広告費の高い(マージンのとれる)物件を売り込む傾向が出てしまいます。また、大家としても本当に自分の物件を真剣に売り込んでくれているのか見えません。

仲介コストが安いというのは、一度Webでシステムを組んでしまえば、店舗費用は不要ですし人件費も抑えられます。ウチコミは1か月分の仲介手数料ですが、SNSのような形で仲介手数料は無料にしてバナー広告で収入を得るサイトや逆にしっかりとしたマッチング機能で仲介手数料を上げるサイトも出てくるかもしれません。

わたくし、空室対策をするときに友人の不動産屋からは家賃を下げるより仲介業者への広告費を増やせとアドバイスを貰っていましたが、仲介業者には最大1か月分の広告費しか設定していません。それ以上は市場として健全じゃないと思うんです。仲介業者の客付けサービスとしてそこまで価値があるとは思えませんし、もっと価値のある入居希望者のためのサービスに使えるお金が減るということですし。

まあ、今度の内見希望者がわたくしの物件を気に入ってくれることを祈っています。

ってなこと書いてたら、錦織勝ったじゃん!

おやすみっ!

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