ウチコミからの入居希望！
唯一法人契約でご入居頂いている会社が今朝大赤字と新聞に出ていて、解約されやしないかとドキドキしちゃう転職サラリーマン大家です。まあ、新聞に出ているのは大きな会社だけで、結局法人だろうと個人だろうとリスクはあって、それが見えているか見えていないかだけの違いなんですけどね。こんにちは。
昨日は会社の歓迎会があってこの時間のブログ更新となりましたが、昨日の深夜に家に着くと、登録していたウチコミから入居希望の問い合わせが来てました（問い合わせ来てたのは深夜ではなく夕方でしたが、ウチコミをチェックしてませんでした、、、）。興奮のあまり（いや、酔っ払っていたからかも）慌てて返信したのですが、よくみたら入居希望者とエージェント（ウチコミ事務局）が会話するところにコメントしてしまったようです。ウチコミの使い方をいまいち理解していないので、この先の進め方もよくわからないのですが、とりあえず事務局に電話してみます。ということで進捗あれば、ブログでアップします。
繰り返す毎日の中にもいろんなことあるんだぜ父さん Do it! （by ファンモン ヒーロー）
今日一日が昨日より良い日になるようにがんばりたいと思います。
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お金にまつわる名言から考察する
日大アメフトのラフプレーは、ビデオ見て犯罪レベルだと思う転職サラリーマン大家です。相撲のかち上げや野球の本塁でのクロスプレーは一応相手が身構えているので大怪我にはなりにくいですが、完全に脱力した後に故意としか思えない背後からのあれだけエグいレイトヒットは見たことがありません。反則を受けた関学QBの回復を心よりお祈りします。こんにちは。
大富豪、資産家、成金、年商何億の実業家、、、金持ちのイメージはなんとなくネガティブな印象を抱かせます。日本では投資より貯金、贅沢より質素という教育がなされてきたからでしょうか？今日はお金にまつわる名言をまとめてみました。
倹約が好まれた時代でも、二宮尊徳はこう言っています。
「私が倹約を尊ぶのは、その後に活用することがあるからである。住居を簡素にし、服や食を粗末にするのは、資本を作り、国を富ませ、万人を救済するためである。目的があるのが倹約である」
国民全員が倹約であれとは言っていませんね。まさに、お金を増やす事が目的ではなくあくまで手段だという事でしょう。ちょっと違う角度から同じようなことをスティーブ・ジョブズも言っています。
「墓場で１番の金持ちになることは私には重要ではない。夜眠るとき、我々は素晴らしいことをしたと言えること、それが重要だ」
お金より大切なものがあるという名言も多いですね。チャーチルの言葉、
「金を失うのは小さく、名誉を失うのは大きい。 しかし、勇気を失うことは全てを失う。」
かぼちゃの馬車や、不動産投資で失敗した人は勇気を失わずに前に進んで欲しいですね。
「空っぽのポケットほど、人生を冒険的にするものはない」
これは、ユーゴーの言葉。でも、やっぱりお金は必要じゃんって言う名言もたくさんあります。我らが？ロバート・キヨサキの言葉、
「「大事なのはお金じゃない」などという人は、お金のない状態を長く続けたことがないに決まっている」
そらそうよ、だいたい名言に出てくる人達は金に余裕のある人達ですからね。
「金が全てじゃねぇが、全てに金が必要だ」
闇金ウシジマ君にこういわれちゃぁ納得です。
そして、お金に絡んだ人生観について、割と私の好きな言葉を２つ。石田衣良さんの言葉、
「自分がいいと思うものに、しっかりと金を使う。そこからしか、大人の文化は育たないのです」
そしてマージョリー・キナン・ローリングス、
「大切なのは自分が望んだように生きること。そして、それを続けること。お金があっても不幸な人生をおくるより、ずっと満足できるはず」
私もしょっちゅうケチって大事なことに投資するのを躊躇ってしまうことを反省してます。
でも、お金を持つと麻薬みたいに中毒になるかもしれません。ショーペンハウアー曰く、
「富は海の水に似ている。それを飲めば飲むほど、のどが乾いてくる」
ビル・ゲイツの盟友で雑誌アスキーの創設者、一度どん底まで落ちた西和彦さんによると、
「資産が1000億を超えたら次は1500億、
1500億を超えたら次は2000億と、欲望は果てしなかった」
結局、巡り巡って何の為にお金を増やすのかということに辿りつきます。
「お金が人間を堕落させるのではない。儲ける為だけに儲け、貯める為だけに貯めようとすることが人間を堕落させるのである。」by カーネギー
まずはお金の事を話すのが恥ずかしいとか貯金とか収入知られるのがやだとかやめて、家族、親友と普通にお金の話が出来る世の中にしたいですな(自慢すると吸い取られるだけですが)。
私もサラリーマン辞めたらペンネーム無しでブログ書けるんですけどね。
皆さんは何故不動産投資をするのか、親に説明できますか？
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超一流とは？
デビューから7試合連続安打からの19打席ノーヒットの清宮選手ですが、それでもそれなりに結果は残すのではと予測している転職サラリーマン大家です。イチローや大谷のMLBデビュー時もそうですが、掌返しの論評が多いですよね。批判されるのはそもそも評価が高いという裏返しでもありますが。清宮選手の場合は1年戦える体作りと怪我が最も大きなリスクでしょう。こんにちは。
凡人が超一流を見ると、目標とか嫉妬とかライバルとかを超越して、ただ純粋にスゲーと尊敬の念しかありません(私の場合)。
私にとって子供の頃からリアルタイムで見ていたアスリートとしてのスーパースターは4人、ディエゴ・マラドーナ、マイク・タイソン、マイケル・ジョーダン、タイガー・ウッズです(あれっ、ほとんどの人がスキャンダルありますが)。ピークの長さは違えど、とにかく全盛期は圧倒的でした。メッシにはCR7、フェデラーにはナダルと言ったライバルがいますが、彼らには僅差のライバルがいない、圧倒的なんですね。凡人が最大限の努力をしても絶対に届かない領域、つまり何かを持っている、そういう星の下に生まれたとしか思えないレベルのプレーをする人達ですね。
彼らはほぼテレビの画面上でしか見てませんが、大学時代に実際に試合で戦った純粋にスゲーと感じた選手達も、今度時間があればブログで紹介したいと思います。
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バブルはまた崩壊するのか？
意味は無いけど初めて一日2回投稿したくなった転職サラリーマン大家です。ええ、我慢出来ない肉食系男子ですので。とか言っちゃうとすぐセクハラ認定されてしまいます。カラオケでガッツだぜとかアゲアゲとかエロティカセブンを歌っただけで訴えられる時代が来るのでしょうか？
さて、以前お会いした大蔵官僚の方が出された本にサブプライムローン問題の原因分析がありましたので、関連した内容について書きたいと思います。主犯と共犯者についてです。かぼちゃの馬車問題は、主犯のスマートデイズ(旧スマートライフ)社と、共犯者は3人(社)、つまりスルガ、仲介業者、そして買主(被害者でもありますが、彼らが乗っかってこの問題が成立しているので敢えて共犯者と書きます)となりますかね。方向性は違えど各々の利害が重なり合って不正してでも逃げ切れる感が満載になって問題が起こるという点では、サブプライムローンなどのバブル崩壊と共通するのではないでしょうか。
ノーベル経済学賞を受賞した経済学者のスティグリッツによるとサブプライムローン問題には主犯と7人もの共犯者がいたとのことです。主犯はもちろん銀行で、住宅ローンを組み込んだ金融商品(サブプライムローン)について、不動産価格が下がった時のリスクを過小評価して、30倍ものレバレッジをかけたため投資家が食いついたことに加え、銀行員にストックオプションなどのインセンティブを与えて粉飾会計が横行し、利益がでっち上げられました。
1人目の共犯者は信用格付会社だそうです。本来、信用度が極めて低いFランクの金融商品をAランクの証券に変えて住宅市場にお金をじゃんじゃん流すきっかけを作りました。
2人目は住宅ローン会社で、書類審査不要のローン、金利のみ支払う変動金利型ローン、自宅の正味価値を担保にしたホームエクイティローンを開発し、ど素人の低所得層がローンに飛びつきました。(俺のことか？汗)
3人目は日本で言うところの金融庁で、米国では新商品のリスク評価をせず、格付会社や自主規制に任せていました。
４人目は法律。経済を優先し規制が緩くなり、銀行業務と証券業務を切り離したグラス・スティーガル法の撤廃や独禁法の未執行、ストックオプションをコーポレートガバナンスの法律規制対象外となり、リスクが拡大されたとのこと。
５人目は政府の減税政策、ブッシュ息子とクリントン旦那がキャピタルゲインへの減税と利子の支払いを課税対象から差し引く制度により、高額なローンを組んで住宅や土地を購入する人が増えました。(俺のことか？汗)
6人目は経済学者です。市場関係者は誰もが完全な情報を持っていて、市場では完全な競争が行われている、だから余計な規制は不要という論理です。しかし、実際の金融市場では貸し手と借り手で情報格差があり合理的でない面が存在していました。(日本の不動産売買、賃貸経営市場でも同じ事が言えそうです)
最後は米国の政治制度です。選挙資金を提供してくれるウォール街の金融関係者の要求により規制を骨抜きにし、規制に反対する人物を規制担当高官に指名してきたとのこと。
という感じですが、日本の不動産市場に当てはまるところがたくさんある気がします。
蛇足ですが、スティグリッツは2年前に安倍首相と会い、クルーグマンとともに消費税増税の延期の提言をしています。また、スティグリッツは日本の国債残高は日銀保有の国債と相殺される、つまり日銀が保有する分の国債を無効化してしまえば1000兆円と脅されている国の債務は瞬時に減少する、だから消費税の増税も不要とのロジックです。是非、財務省の論理や政府のどうでもいい公約のために消費税が増税されてしまうのを防いで欲しいものです。クルーグマンも消費税10%で日本経済は完全に終わると言ってますし。
話が逸れましたが、結論としてはきっとバブルは大なり小なり繰り返されるということですな。景気が良い時ほど、過去の課題を克服して二度と金融恐慌は起きないと過信してしまうし、人間は将来を良い方向へシミュレーションしてリスクを過小評価する傾向がありますしね(はい、私の事です)。
米国、中国、ロシア、北朝鮮、中東、ブレグジット、ビットコイン、日銀、、、いったいどこで何がいつ弾けるのか分かりませんし、そこで一攫千金を狙う事も出来ませんが、何が起こっても冷静な対処ができるように心の準備だけはしておこうと思います。
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物件の価値を上げて退去を防ぐ
今日は午後出勤のため、出勤前のファーストフード店でブログを書いている転職サラリーマン大家です。ハンバーガー、ポテト、ドリンクのセットで940円ってやばいっす。吉牛だと大盛りと普通盛り頼んでもまだお釣りがくる値段なのに。格差社会の影響で格安か高級志向かの二極化があらゆる業界で進んでいるのかもしれません。こんにちは。
さて1号物件はあと一部屋で満室ということで、空室対策もさることながら入居者の満足度を高めて契約更新に繋げていくことも非常に重要です。契約更新にかかる費用は管理会社に支払う更新料(私の場合家賃0.5ヶ月分)のみですが、一旦退去してしまうと部屋のクリーニング代、入居者募集の広告費、更に空室期間は無収入とコストに大きな差が出てきます。私の物件は全て社会人でほとんど20代の若い男女ですので、そのターゲットに対して費用対効果の高い施策を行う必要があります。
今のところ設置してないのは、インターネット無料、宅配ボックス、駐輪ラック・屋根、飲料自販機、防犯カメラ等といったところでしょうか。毎月の固定費がかかる施策が多いので、慎重に判断しなければなりません。入居者に何が必要か直接聞いてみたいところですが、聞いた後に期待させておいて設置しない結論になるのも嫌ですし、難しいところです。
ということで、出勤時間になってしまいましたので、ここら辺で失礼します。
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人気ネタといえば、、、
良さげなネタが思い浮かばずブログをサボっていた転職サラリーマン大家です。こんにちは。
ネタといえば寿司ネタ。GW中に家族と回転寿司へ行きました。次男がまだ小さいこともあり、夕方4時開始で予約したので並ばずにスムーズに入れました。ところでマルハニチロの人気寿司ネタランキングによると、一位はサーモンだそうです。私も昔からマグロよりサーモン派なのでちょっと嬉しいです。値段に騙されるってのがあると思うんですよね、高いマグロの方がうまいだろうって固定観念が。希少だから高いという部分もあるし、希少なのと美味さは比例しないですしね。サーモンはツナと比較して色んな料理にも合うってのもポイント高いです。おにぎりはシャケ単独で入れますけどツナはマヨネーズないと売れないし、シャケ弁、ハラス焼、サーモンサンド、鮭のムニエル、ホイル焼、マリネ、クリームパスタ、鮭の親子丼、鮭フレーク、鮭茶漬け、、、数えたらきりがありません。私が最も好きな食材はいつも(鶏の)卵と答えていますが、卵もサーモンもオールマイティな感じがいいっすね。なので、ホテルの朝食でスモークサーモンとスクランブルエッグがあれば100%食べてます。
今日は、不動産ネタゼロですみません。
あっ、さっきWBSでサンワカンパニーというキッチンブランドの特集やってましたが、リフォームする時にああいうかっちょよくて機能性の高いキッチンにすると入居率や家賃維持出来たりするのかなぁなんて思いました。90センチのミニサイズだと10万円ちょいで買えるみたいだし投資対効果高いんじゃないの。
というのが、本日唯一のちっちゃな収穫でした。
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満室経営のメリット
本職でコンビを組む後輩がテンパるとほぼ毎日30分～1時間単位で行方不明になり（たぶん外をふらふらと散歩）、ちょっと困っている転職サラリーマン大家です。だって後輩とはいえ、会社歴は大先輩であり色々教えて頂いている身ですので。行方不明の時間にがんばって仕事して早く帰ればいいのにと思いますが、言い過ぎてメンタルやられて休んでしまうと更に困るので言わないでおきます。こんにちは。
さて、3月の決済で1号物件の引渡しが完了してから2ヶ月目、ようやく家賃の振込が始まりました（といっても、法人の銀行口座はWeb契約していないので実際に振り込まれたかはまだ見ていませんが）。でもアパートローンの返済も始まるんですけどね。
今月は、8部屋中6部屋分の家賃が振り込まれ、リアル返済比率は75％（きびしぃ～）。7部屋目も無事保証会社の審査を通ったので今月中旬より入居が始まります。それを加味した返済比率は61％に下がります（１LDKの一番高い部屋ですので）。そして満室になれば返済比率は51.5％となります（ちょっと家賃下げたから50％オーバーしてもうた）。23区内とは言え、新築でこの状況は厳しいので、中長期的な家賃値上げ（維持）施策も考えねばなりませんね。
話は変わりますが、満室にならないと余計なルーティンが増えて、ひとつひとつは大した作業ではないのですが、それなりに時間を費やします。
・ウチコミに登録している空室の閲覧・問い合わせ状況確認（なぜか管理会社は、賃貸サイトの直接登録でウチコミだけOKしている）
・賃貸ポータル（スーモ、ホームズ）や地元不動産サイトで物件閲覧数や競合物件の空き増減や賃料等条件確認
などは通勤電車でチェックしているんですが、その代わり今まで電車でチェックしていた収益物件ポータル（ケンビヤ、ラクマチ等）をチェックする時間が押し出されます。あとは、管理会社と引き合い状況の確認や場合によっては現地に出向いたり。更にはこのブログを書く時間、他の人気ブログランキングの記事をチェックする時間も増え（空室とは関係ありませんが）、読書や睡眠時間を削る必要が出てきます。
そういった時間のマネジメントを考えても、早く満室経営にして、次の物件探しに集中したいものです。
あと１部屋っ！がんばりたいと思います。
（スナックのチャンネーに安く貸そうかなぁ）
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