用地買収候補地ってのはどうなんだろう？
全米オープンで錦織選手が今度こそやってくれるんじゃないかと期待している転職サラリーマン大家です。4回戦のズベレフ戦に勝ったら調子乗って結構いけんじゃねーのって思ってます。こんにちは。
さて、ちょっと前に我が家の近くに地下鉄延伸計画の具体化検討みたいなニュースがでておりました。とは言え、私が生まれる40年以上前から検討されているらしく、実現の可能性は？ですが、実現すれば近隣住民としては便利になることは間違いありません。
で、ワタクシの行きつけの飲み屋が用地買収されるところのようで、土地のオーナーが買収を見込んでいるらしく、ずーっとおんぼろ長屋のまま建替えをしていません（いくつか店舗は入っています）。再開発が進むエリアで少々異様な光景ではありますが、地主としては買収されるのを待つしかないんでしょうかね。近年非常に人気のエリアで周りには高層マンションが結構立っているので、もし買収がなければマンション建ててがっつり家賃収入で稼げると思いますが難しい判断を迫られますね。しかも、地下鉄が開通するとしてもこれから10年以上掛かるようで、いつ買収されるのかも不明確ですし。。。
自分の土地が高値で用地買収されれば嬉しいですが、このまま地下鉄延伸計画がぽしゃったら家賃収入など大きな機会損失になってしまいますので、一概に用地買収されそうな土地を買うってのもリスクあるのかなぁと思いながらその土地の上の店で酒を飲む日々でございます（最近行ってないけど）。
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異常気象からのG！
夏の思い出～手を繋いで～歩いた海岸線～なんて思い出は全く思い出せない転職サラリーマン大家です。こんにちは。
ここ数日、ゲリラ雷雨で異常気象になっていますが、とうとう我が家にもでました、、、今季初のGが！そう、”GOKIBURI”です。豪雨の後、若干気温が下がって湿度が上がり、Gが活発に活動する絶好の環境となったからですかね。昨日、既に家族が寝静まった深夜、一人で風呂に入ろうとしたところで”カサカサッ”という音とともに、床を光速移動する小さめのG。わたくし、大人になってから最もこのGが苦手になってしまいました（もはやコオロギすらGと思ってしまうくらい昆虫が触れなくなりました）。さて、ゴキジェットはどこだったかいなと寝ている嫁にLINEしてみる。だって、その場から動いてGを見失いたくないんだもん。結局爆睡している嫁からLINE返事などあるわけも無く、Gが玄関に移動したのを確認し、急いで２階へ。ジェットがありそうな棚を探すも見つからず、、、そういえばこの間、嫁が玄関外の蚊退治にジェットを噴射していたことを思い出し、急いで玄関横の靴箱へ。ジェットを持った私はロトの剣を持った勇者へと変身。スライムを退治するかの如く秒殺でGを仰向けに。そのまま分厚めのトイレットペーパーに包んでゴミ箱へ。Gとの戦いを終え、無心にシャワーを浴び、激動の一日を終えた転職サラリーマン大家であった。
そして今朝気分良く出勤すると、オフィス前玄関につぶれたGが堂々と横たわっていたのである。
今夜は、去年のGW以来すっかり付け忘れていたG除けを玄関とベランダにセットせねば。
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家族と仕事、どっちを取るの？（と、言われる前に）
最近、2歳の次男に「寝んねお化け来るから早く寝ないと！」っていう呪文が通じなくなってきた転職サラリーマン大家です。逆に「お化けどこ？」って言われて窓際で抱っこして外を見させる羽目になってしまいました。こんにちは。
昨日は長男と二人で地元近くの「お化け縁日」なるものに行ってきました。日中の暑さがハンパなかったので、17:30-19:00までの短時間勝負でしたが、土曜出勤が多い中で久々に子供と楽しい時間を過ごすことができました。
昨年までは、このイベントは会場前の通りを大々的に使って、広々と親も気楽にビールと焼き鳥なんてこともできたのですが、昨年のゲリラ豪雨で屋内にして欲しいというクレーム？によってせまっ苦しい室内イベントとなってしまいました。一体、誰がどういったクレームをしたのでしょうか？（雨が嫌だったら傘さすか、家に帰れよ！）お陰で、メインイベントには長蛇の列ができてしまいました。来年は屋外に戻ることを期待しましょう。
仕事、家族、趣味の時間配分は他人と比べるようなものではありませんが、自分としては今年から不動産投資という副業も始めたのでやはり家族サービスの時間が削られているという実感があります（先々週土曜日にあった狼旅団セミナーも3次会までいっちゃったしね）。ということで、来月の連休に埼玉の奥地に家族で泊まりに行くことにしました。家内と子供達にゆっくり過ごしてもらうとともに、自分自身も心と身体をリフレッシュしてきたいと思います。
何か、夏風邪っぽいのが微妙に完治しないんだよね（夏風邪じゃなくてやばい病気なんじゃん？）。
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楽待【実践大家コラム】＃２０ 不適切融資報道のモヤモヤ感
いよいよ、ブログ更新頻度が怪しくなってきた転職サラリーマン大家です。基本三日坊主ですので、半年もよく続いている方だとは思いますが。。。こんにちは。
楽待コラムを更新しました！
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ブログの連投は怪我しないよね？
ってことで、本日連投の転職サラリーマン大家です。ラクマチコラム＃１９です。こんばんは。
さて、私が1号物件を決済してからまだ5ヶ月ほどしか経っていませんが、既に退去を1部屋経験しましたので備忘録のために書いてみたいと思います。
満室達成までの時系列
1号物件は、木造新築の建売で半空以下の状況で売買契約を結びました。そこから満室までの流れを時系列で追ってみたいと思います。
1月中旬 売買契約締結 1/8部屋契約済、2部屋申し込み中
2月下旬 金銭消費貸借契約締結 5/8部屋契約済、暫く申し込みゼロ
募集条件変更（敷1礼1 → 敷0礼0ﾌﾘｰﾚﾝﾄ1）
3月中旬 決済 5/8部屋契約済、1部屋申し込み中
3月下旬 6/8契約済
5月中旬 7/8部屋契約済
5月下旬 全部屋契約済、満室達成
6月下旬 1部屋退去
7月下旬 全部屋契約済、再び満室
2月下旬の金消契約までで5部屋埋まったのですが、繁忙期にも関わらず直近で動きが止まっていたため募集条件を変更しましたが、結局3月末までに決まらず、満室達成は5月末まで掛かってしまいました。でも、今年の繁忙期は引越会社なんかも超人手不足で、内見も４～5月頃までずれ込んできていたのでラッキーだったともいえます。
入居4ヶ月での退去
5月末の満室により、やっと左団扇でキャッシュを稼ぐぞーなんて思っていたのもつかの間、なんと入居4ヶ月で退去が発生しました。しかも、入居者は東証一部の大企業に勤めていて最も属性が高く、法人経由で契約していた方でした。そして退去理由は、、、なんと退職でした。まあ、そのときの直近の決算でその会社が大赤字出して日経の一面にも出ていたのでチラッと退去は頭によぎってはいたのですが、まさか決算発表していきなり退去かよっていう驚きでした。関西方面からの単身赴任の方でしたので東京に赴任した時点から転職活動をしていたのかもしれません。
退去からのリカバリー
6月末の退去だったので、5月末（つまり満室達成からわずか数日後）に退去連絡が来たのですが、退去連絡の翌日には募集条件決めてポータルサイトや仲介での募集を開始しました。その後退去前でも内見できないかネゴったり（結局退去前での内見依頼は来ず）、クリーニングが早く出来そうなところに何社か管理会社から声掛けてもらったり、ラジバンダリ。4ヶ月ではありますが、綺麗に使って頂いていたこともあり退去後数日でクリーニングが完了、即内見が入り、退去後10日で申し込みが入りました。閑散期は入居付け厳しいんだろうなぁと覚悟していたのですが、今年は意外とだらだらと問い合わせが続いていたようです。
今回は割と早くリカバリーできましたが、それでもクリーニング代（敷金内でカバー）、募集時に掛かった仲介手数料、フリーレント1ヶ月＆再入居までの空室1か月分などの費用が掛かりました。
入居後4ヶ月で発生した今回の退去理由は防ぎようがありませんが、当然入居者には長くいて頂いた方が良いですし、住み続けて頂ける価値を提供していかねばならないと改めて感じました。
でも、そもそも新築でゼロゼロフリーレント付き募集はどうなのってな話なんじゃん。
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夏の甲子園は終わったが、忘れてはいけないこと
夏が過ぎ風あざみ～「風あざみ」ってなんだろうと疑問に思った転職サラリーマン大家です。こんにちは。
甲子園が終わると、一気に夏が過ぎていく感じがします。絶対王者大阪桐蔭の底力を見ましたね。どのチームもすばらしい戦いをしたと思います。そして、個人的に優勝候補に挙げていた金足農業、吉田投手をはじめ最高のパフォーマンスを見せて頂き、感動いたしました。
しかし、、、以前より問題視されている投手の過剰な連投は済美・安楽の772球(2013年春)の時から全く変わっていない。いやそれ以前、甲子園最多勝の高嶋監督が最も後悔していると言っている智弁和歌山・高塚投手の怪我(1996年春)、そして沖縄県勢初優勝の期待を受け、怪我を隠しながら決勝まで全試合投げた沖縄尚学・大野倫投手(1991年夏)等、将来を嘱望された幾多の選手たちがその夢を怪我で失っているのである。
にもかかわらず、根本的な対策を打たず、とりあえず今回はタイブレーク制の導入といったような小手先の対策にとどまっている。また、球数制限なども議論にあがっているが、じゃあ100球に制限したら連投していいの？っていったら答えはNoである。身体が成熟し、毎日しっかりとトレーニングを積んでいるMLBの投手ですら中4日は必要なのである。
そう、誰が責任とはあえて書きませんが、大人の事情で変えられていない過密な試合日程、ここは地方大会からでもメスを入れるべきである。日程さえ調整すれば、個人的には球数制限など不要だと考えている。週2日～3日の間隔でまわせばできないことはないはずである。タイガースはその間京セラドームを主催ゲームとすればよいし、高校野球にナイターを活用して最大1日5試合だってできる。週末やナイターをうまく活用すれば視聴率だって取れる（サラリーマンの私の偏見？）。
こういったことをやらずに、投手を2人以上うまく使えとか、連投させる監督が悪いといった責任転嫁は本末転倒である。是非関係者には根本的な改革を期待したい。
そして、NPBも他人事ではなく（言い方悪いが）将来の飯の種になる選手を守ることが結果としてNPBの発展に繋がる訳なので、過去のしがらみや既得権益といった意味の無い大人の事情を振りかざすのではなく、積極的に改革に携わっていく責務があると思う。
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楽待【実践大家コラム】＃１８ 事業拡大と安全性のバランス
夏風邪治りかけでの飲み会連発からの風邪こじらせによりブログ・コラムをサボってしまった転職サラリーマン大家です。夏風邪って意外と長引くのね。こんにちは。
いやぁ、熱い！熱闘どころか沸闘甲子園ですね。明日は仕事でTV見られませんが、奇跡的勝利が続く金足農業が絶対王者大阪桐蔭に挑むすばらしい決勝戦となりそうです。金足が勝つ時は僅差、大阪桐蔭が勝つ時は圧勝となりそうですが、最後まで金足を応援したいと思います。2006年の神懸かったハンカチ王子（もう12年前かっ！）の時より実力差はありそうですが、とにかく吉田投手には怪我無く大会を終えて欲しいと思います。
最近思うこと
さて、今年一月に1号物件の売買契約を締結してから、ブログやコラムの記事・コメント、あるいはセミナー等での学びを通じ、刻一刻と不動産投資・賃貸経営の市場動向も変化している中で、購入前に立てた自分の目標や投資・経営スタンスも見直す必要があるなぁと感じる日々でございます。
最近、自分の中で今一番気にしているのは、事業拡大と安全性のバランスでしょうか。
・レバレッジは事業拡大に有効な手段であるが、レバレッジを広げれば広げるほど破綻のリスクは拡大する。
・でも、破綻さえしなければリカバリーできるチャンスはある。
・でも、傷が深ければ深いほどリカバリーには時間が掛かる。
1号物件購入前は、光速投資とかセミリタイアといったような本が多かったためか、自分の中にもそのようなイケイケマインドが無意識のうちにすり込まれた部分があるかもしれません。そのような時に目標を定めると、5年後までに資産○億円とか、手残り100万円／月といった無謀な設定をしてしまい、安全性の優先順位が下がった状態でアクションプランを策定し実行していく傾向があるのではないでしょうか。
私の場合は、定年後の不安がきっかけであったため、光速という気持ちはありませんでしたが、それでもできるだけ早く事業を拡大したいという気持ちでスタートしたと思います。一方で事業の（破綻しないという）安全性については、まあ現金はそこそこあるし、自宅も残債より評価額高いし何とかなるだろうということであまり深くは考えていませんでした。買いたい病によって「大丈夫だぁバイアス」がかかっていたかもしれません。
自己資本比率について
現在、銀行融資が徐々に正常に戻りつつある中で、おそらく不動産の価値も長期的には右肩下がりになる状況で、より一層事業の安全性について考えねばと思っとります。ということで、財務会計に疎い私がまず思いつくのは自己資本比率。通常の企業では、最低ラインが20%で会社が潰れないといわれているラインが30％～40%。これって不動産投資の世界でも同じなのかはよくわかりませんが、これより低くても問題ないってことはないでしょう。不動産の流動性の悪さや頻発する？トラブル対応を考えれば自己資本はできるだけ現預金で持っているのがベストですね。1億円の物件を持っている人は最低2.5千万円のキャッシュは持っておく、そして5千万円あれば1億の物件で大トラブルが発生したとしても感覚的には安全なような気は致します。
すると、拡大と安全性のバランスは、自己資本比率が30％くらいまでいったら追加投資で最低20%まで自己資本をキープ、運用でまた30%程度まで上げて追加投資といったイメージでしょうか。ってなこといってたら次の物件買うのに何年掛かるんだって感じですが、そもそも不動産投資の利益率は低いですので、ある程度時間が掛かるのは止むを得ないかと。そして、不動産投資の初期だから自己資本比率はいくらでも下げてもいいと考えてしまうのもリスキーだと思います。
とはいえ、なんだかんだで安く買うというのが重要かと思いますし、次の買い場がいつ来るのかも分かりませんので、上記のような水準を目指しつつ、その時買えるようにひたすらキャッシュを貯めるのが重要ってことで。
適当な感想文で失礼致しました（いつもですが）。
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