楽待【実践大家コラム】＃１０ 不動産投資と野球の共通点とは？

隅田川花火大会より、長男と今年3回目の神宮球場野球観戦に行った転職サラリーマン大家です（決してかわいい売り子のビールが飲みたいから行った訳ではございません！）。でも毎度のことながら試合時間が長すぎて5回終了後の花火（既にその時点で2時間超過）を見てすぐに帰りました。こんにちは。

100回目の夏の甲子園も本日で地方予選が終了しましたが、今後の流れとしては野球推薦と進学コースに分かれたエセ文武両道ではなく、リアル文武両道を目指す生徒が増えるのではないでしょうか。東東京決勝までいった小山台高校、東海大相模にほぼ勝ちそうだった相模原高校、公立ではありませんが慶応高校ももちろん偏差値高いですしね。日大アメフト部やレスリングのパワハラ問題等昔ながらの体育会系のやり方の正しくない点がクローズアップされ、今の学生・生徒も体育会馬鹿では世の中を渡り歩き続けることは難しいということを認識しているかもしれません。プロスポーツ選手を目指すとしても引退後の人生の方が長いわけであり、スポーツ以外のことを学ぶということが自分への分散投資、将来へのリスクヘッジということになるでしょう。

No.1素材を選ぶファクターが大切なのよ

プロ野球においても人気凋落で改革の波は押し寄せていて、成功しているチームは色んな工夫をしています。例えば、直近の新人スカウトで最も成功している某球団のドラフト1位選択基準はきわめて単純です。それは、「その年の候補で高校・大学・社会人問わず、ポジションも問わず、No.1の素材であること」です。当たり前じゃんと思うかもしれませんが、ほとんどの球団が「余計な」ファクターを入れています。予算が無いから将来性の高い高校生を選択する球団や、今年は投手力が弱いからといって即戦力の投手を選択する球団、地元出身の選手を優先する球団などもあります。しかし、そもそもドラフト1位でもプロで全員が活躍できるレベルではないので、いろんなファクターを入れれば入れるほどプロで活躍できる可能性は下がるのです。一方で世代やポジションを超えたNo.1素材をドラフト1位で選択することは競合する可能性が高いこと、そして本当にNo.1素材なのかを見抜く力が必要となります。No.1を見抜くためには豊富なスカウト経験とNo.1素材に必要なファクターでチェックしていくことになります。上記のドラフト1位選定時のファクターとNo.1素材を見抜くファクターは全く異なるものであり、No.1素材のファクターは例えばプロで通用する精神力、怪我への耐久性、圧倒的な身体能力といった個人の能力に関するものとなります。

前置きが長くなりましたが、投資用不動産の購入を検討するとき、皆さんはどのような基準で選定するでしょうか？No.1素材を選ぶファクターでしっかり決めているのか、それとも余計なファクターは入れていませんでしょうか？わたくしが余計なファクターと勝手に思っている項目をいくつか挙げてみます。

・銀行の融資が通りやすい、積算が高い（将来安泰と勘違い）

・現在満室（即戦力と勘違い）

・住んでいるところから近い（地元だから安心と勘違い）

これらの項目があってもなくてもいいんですが、決して購入時の優先項目にはなりませんね。そもそも昨今の相場ではドラ１物件レベルでも安定した収益を見込める保証はなく、不動産投資・賃貸経営で成功する（失敗しにくい）ためには物件そのもののNo.1素材を選ぶ眼力が必要となるのでしょう。そしてこの眼力は、野球同様に経験と正しいデータ収集によって蓄えられていくのでしょう（わたくし、初心者なのでよくわかりません）。

同点2死満塁フルカウントでの配球は？

もう一つ、ドラフト1位をNo.1素材で選ぶ球団は、同点2死満塁フルカウントの大ピンチ時に投げる配球も決まりごとがあります。それは「投手の最も得意とする球種をど真ん中に投げる」ということです。圧倒的に投手不利の状況で、過去のデータからこの選択肢が最もストライクを取る確立が高く且つ打者を抑える確立が高いと考えているのでしょう。

もし、不動産投資で破綻寸前の立場にいる、まさに「9回裏同点2死満塁」のピンチに立たされている人はどう考えればいいでしょうか？投げやりになって助かる確率を自ら低くするのは得策ではないですね。専門家や楽待ご意見番のベテラン投資家のコメントに従って処理するのもいいでしょう。しかし、他人には見えていないその人・その物件の本当の特長があるやもしれません。その人・その物件のベストボールは本当に専門家のアドバイスなのでしょうか？わざわざ難しいシンカーを投げて押し出しサヨナラ負けする可能性を高めていませんか？最終的に「自己責任」というのは自分が主体的に考えて結論を出すということです。

都市伝説：ベンツを現役引退後に買った唯一の男

最後に某球団の監督やGMを務めた方で、「プロ野球界で現役引退後にベンツを買った唯一の男」といった都市伝説を聞いたことがあります。プロ野球選手は、高い契約金と年俸で現役時代にすぐベンツなど高級車を買う傾向がありますが、その方はそんなことには目もくれず精進していったそうです。そして現役引退後、監督やGM等の球団要職を務め、ようやく自身の生活が安定してきたというところでベンツを購入。現役より長い引退後を見据えた計画的な人生設計が実を結んでいます。不動産投資・賃貸経営は何千万円・何億円といった金額が飛び交いますのでなんとなく麻痺してしまいますが、お金の大切さ、計画的利用、有効活用というのはいつの時代、どんなステータスの人でも同じであるということを再認識させられます。（でも、やっぱり意志が弱くて飲みいっちゃうもんっていう毎度のコメントで締めくくります。）

結局、（不動産投資ネタ書けないから）野球ネタ書きたかっただけなんじゃん。

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