楽待【実践大家コラム】＃１３土地値ってなんだろう？

夏休みを終えて、久々のブログ更新がまたしても楽待コラムの転職サラリーマン大家です。いよいよブログとコラムの両立が面倒になってきました。こんばんは。

その夏休みで、家内の実家の山陰地方でのんびりしておりましたが、なんだかんだで不動産情報が気になってしまうのでした。

オーシャンビューが2万円/㎡？

まず、家内の友人宅へ遊びに行ったら新居を建てる土地を買ったそうで、そこがまたオーシャンビューのすばらしいところでした。

＊写真はイメージです。

で、嫁曰く「ここらへんはたぶん1㎡2万円くらいだと思うよ」、なぬっ、我が1号物件エリアの20分の1くらいの価格でこのオーシャンビューの土地が買えてしまうのか。仕事の少なさや店・学校・病院などのインフラ面のマイナスを差し引いてもそんなに差はないんじゃないかと思ってしまいました。現にこの高台エリアは最近人気らしく、20件ぐらい新しめの戸建てが立ってました。

一方義父によると、もう少し海沿いにおりたエリアは数百万円～1千万円台で中古戸建てがたくさん売りに出されているが、なかなか売れないとも言っていました。高齢化が進み、相続する前に売ろうとしているのか相続してもそこに住まなくなって売りに出ているということでしょうか。海沿いは塩害も厳しいですしね。

ところで土地の値段って何基準で話してるんだろう？

山陰地方の土地の話をしていた時に、ふと「そういや楽待コラムでもよく土地値って出てくるけど何基準なんだろう？」と素人の疑問がわいてきました。

土地値というと基本的には実勢価格と路線価のどっちかなのかなと思いますが、実際には5種類の土地価格がありますね。

１．実勢価格…民間による売買データ。実際に不動産屋で売られる大体の相場ですね。

２．公示地価…国交省・土地鑑定委員会が毎年3月に公表する価格。不動産鑑定士による現地調査が行われます。

３．基準地価…地方自治体（総務省管轄）が毎年9月に公表する価格。7月1日時点の土地価格です。

４．路線価…国税庁の評価額。主要道路に面した土地に対する価格。通常公示価格の80％程度に設定されています。

５．固定資産税評価額…その名の通り固定資産税等の算出基準となる価格です。通常3年毎に更新されます。公示価格の70％程度に設定されています。 

ってことで、もし土地価格とか土地値についての記事があれば、文脈などからどの価格のことを言っているのかちょっと意識してみましょう。

土地値以下でも損してる？

ちなみに、私が行った山陰地方の県は、ほぼすべての市で公示地価＞実勢価格となっています。もし土地値＝公示価格という意味で不動産屋が意図的に使用していたとして、「この物件は土地値以下でお得ですよ！」なんて言われても、そもそも実勢価格が土地値より安いわけですから全然お得じゃないケースも出てくるわけです。

首都圏ではおそらく公示地価＞実勢価格なんてことはないんでしょうけども、地方物件を購入検討するときは注意が必要かもしれません。

同じく、路線価から算出する積算価格も意味ないんじゃん。

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