楽待【実践大家コラム】＃１１ 中国の不動産動向
とうとう不動産取得税の用紙が届いてしまった転職サラリーマン大家です。しかも提出期限が結構短い（夏休みのタイミングなのに）。。。こんにちは。
不動産市場（というより日本経済）は、先日会合が行われた日銀政策など国内の要因のみならず、海外の外的要因によっても大きく影響されます。米国発の貿易戦争、ブレクジット、北朝鮮、中東問題、etc。
その中でも、昨日の日経オンラインに「中国経済の新たな火種 家計債務の急増」という記事が出ていたので、今日はお隣中国さんの不動産事情を完全な独断と偏見で覗いてみたいと思います。
中国経済の新たな火種とは？
昨日の記事を抜粋すると、「国際決済銀行（ＢＩＳ）によると、中国の2017年第４四半期の家計債務の国内総生産（ＧＤＰ）比は48.4％、39兆9670億元（約651兆5000億円）に達した。」ということらしいです。家計債務がGDP比48.4％というのがどれほど危ないのかピンときませんが、おそらく下記2点も加味すると結構やばいんじゃないかと勝手に推測します。
①中国GDPにおける個人消費比率はだいたい40％前後（米国は70％、日本は60％くらい）
②中国家計債務における個人向け住宅ローン比率が約60％
そもそも中国GDPの確からしさにも問題ありますが、家計債務が個人消費額を超えちゃって、その6割が住宅ローンってな感じなんで、結構な割合の人が可処分所得の大半を住宅ローン返済に費やしていると思われます。イメージ的には、専業大家でアパートローンの返済比率が7割とかになってヒィヒィいっている状況でしょうか。
そもそも居住用の土地は買えないんじゃん？
中国では、居住用の土地は70年の土地使用権が与えられているだけです。にも関わらず北京・上海の不動産価格は東京よりも高いんです。
【マンション価格ランキング】＊日本不動産研究所調べ(2017年10月)
順位 都市名／価格水準（東京を100とした場合）
1位 ロンドン／220.6
2位 香港／187.1
3位 上海／132.6
4位 台北／122.3
5位 ニューヨーク／119.7
6位 シンガポール／110.2
7位 北京／105.1
8位 東京／100.0
9位 ソウル／63.1
10位 大阪／53.3
土地も期限付きの借地権だけ、一人当たりのGDPだって日本の4分の1以下なのに家の値段は日本より高いんですね（まあ、所得格差も大きいのですが）。中国では結婚したら男が家を買わなきゃいけないなんて文化が今でもあるんですが、もはや北京の6環路の外側（東京だと環八の外側でしょうか）にしか買えませんってな状況になっています。
で、チャイナバブルは崩壊するの？
そんなやばい状況ならバブルははじけるの？って思いますが、正直なところ経済評論家でも中国通でもなんでもないわたくしには分かりません。北京オリンピック前から中国バブルはまもなく崩壊するなんて日本のメディアでは言われてきましたが、まあこれは大げさな記事にして読者や発行部数を獲得しようっていうメディア側の偏った記事ですので大して当てにはなりません。個人的な見解としては、中国経済も不動産市場もソフトランディングしていくであろうということ。理由は2点、五ヵ年計画経済で緩やかなGDP成長率の鈍化を許容していること、多くの政治家が不動産を保有し不動産価格を維持していく施策をこれからも取っていくであろうことです。まあGDP成長率の鈍化といっても、現在でもベトナム＋マレーシア＋フィリピンの合計GDPくらいの成長、つまり毎年中国国内にその3カ国が新たにできちゃってるくらい大きな成長率なんですけどね。ちなみに中国のGDPに対する不動産投資額はなんと20％を超え（日本は1％以下）ますので、中国経済の行方は不動産産業が鍵を握っているといっても過言ではありません。
バブル崩壊が起こりうるとするならば
もし、中国バブルが一気に崩壊するとしたら、そのトリガーとなりそうなのが政治的不安定ですかね。キンペー主席の権力のバランスが崩れた時が一番危ないかもしれません。これ以上個人崇拝が強まれば毛沢さん時代へ後戻りし、権力が弱まれば人民の反乱が待ち構えています。そうなると、まず実体経済の回っていない地方都市から崩壊、不良債権が多発し銀行がつぶれ不動産価格も下落するでしょう。日本を始め世界経済への影響も必至です。
ってことで、お隣中国さんの経済・不動産動向も他人事ではございませんので、日本のメディアに出てくるニュースぐらいはウォッチしておいて損は無いと思います。
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ゆる～く物件を探してみると
昨日も、部の飲み会でいつもどおり飲みすぎの転職サラリーマン大家です。朝一、2リットルの水を買って体内のアルコールを薄めている最中です。こんにちは。
最近、物件探しは適当にやってる感じですが、ラクマチとケンビヤには検索条件を入れているので毎日大量に提案メールがやってきます。昨今の不動産投資情勢によって表面利回りの良さげな物件自体は増えている感じではありますが、エリアとしては全くお話にならないようなところばかりです。首都圏を検索対象にしていますが、神奈川、千葉、埼玉、東京23区外の完全な郊外か主要の市でも乗客者数が少なそうなややマイナー駅のものばかりです。たまに23区内なんてのも引っかかってきますが、大抵シェアハウスとか極狭物件です。細かく分析はしていませんが、新築・築浅・築古あらゆるものが出ていてこれらの提案を見ているだけでこれらのエリアは物件の過剰供給なんだろうなあと簡単に推測できます。
毎日大量の物件をチェックする気にもならないので、そろそろ検索エリア条件なぞ変更しようかとも考えていますが、まあでも供給過剰なエリアも簡易的な予測ができるし、これから増えていく売り物件の利回りとエリア、築年数などがどのように推移していくか見ていくのも悪くは無いので、しばらくは条件を変えずに様子見していこうと思います。
話は変わりますが、自宅の徒歩圏内のところに半年以上がら空きの貸し物件があります。10坪ほどの狭いビル(アパート?)ですが、1階が貸し店舗、2～4階が住居用となっていて全部空いているのでたぶん纏めて貸そうとしているのでしょう。そのままだと使いづらい感じですが、大通りに面して立地も結構いいのにもったいないなぁと思う次第です。もう暫くウォッチして、入居がなさそうであれば鬼指し(死語？)で購入の交渉でもしようかなんて妄想しております。早速、地元の不動産屋の友人と戦略練ってみようかね。
いつもながら内容が無い文章で大変失礼致しました。
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楽待【実践大家コラム】＃１０ 不動産投資と野球の共通点とは？
隅田川花火大会より、長男と今年3回目の神宮球場野球観戦に行った転職サラリーマン大家です（決してかわいい売り子のビールが飲みたいから行った訳ではございません！）。でも毎度のことながら試合時間が長すぎて5回終了後の花火（既にその時点で2時間超過）を見てすぐに帰りました。こんにちは。
100回目の夏の甲子園も本日で地方予選が終了しましたが、今後の流れとしては野球推薦と進学コースに分かれたエセ文武両道ではなく、リアル文武両道を目指す生徒が増えるのではないでしょうか。東東京決勝までいった小山台高校、東海大相模にほぼ勝ちそうだった相模原高校、公立ではありませんが慶応高校ももちろん偏差値高いですしね。日大アメフト部やレスリングのパワハラ問題等昔ながらの体育会系のやり方の正しくない点がクローズアップされ、今の学生・生徒も体育会馬鹿では世の中を渡り歩き続けることは難しいということを認識しているかもしれません。プロスポーツ選手を目指すとしても引退後の人生の方が長いわけであり、スポーツ以外のことを学ぶということが自分への分散投資、将来へのリスクヘッジということになるでしょう。
No.1素材を選ぶファクターが大切なのよ
プロ野球においても人気凋落で改革の波は押し寄せていて、成功しているチームは色んな工夫をしています。例えば、直近の新人スカウトで最も成功している某球団のドラフト1位選択基準はきわめて単純です。それは、「その年の候補で高校・大学・社会人問わず、ポジションも問わず、No.1の素材であること」です。当たり前じゃんと思うかもしれませんが、ほとんどの球団が「余計な」ファクターを入れています。予算が無いから将来性の高い高校生を選択する球団や、今年は投手力が弱いからといって即戦力の投手を選択する球団、地元出身の選手を優先する球団などもあります。しかし、そもそもドラフト1位でもプロで全員が活躍できるレベルではないので、いろんなファクターを入れれば入れるほどプロで活躍できる可能性は下がるのです。一方で世代やポジションを超えたNo.1素材をドラフト1位で選択することは競合する可能性が高いこと、そして本当にNo.1素材なのかを見抜く力が必要となります。No.1を見抜くためには豊富なスカウト経験とNo.1素材に必要なファクターでチェックしていくことになります。上記のドラフト1位選定時のファクターとNo.1素材を見抜くファクターは全く異なるものであり、No.1素材のファクターは例えばプロで通用する精神力、怪我への耐久性、圧倒的な身体能力といった個人の能力に関するものとなります。
前置きが長くなりましたが、投資用不動産の購入を検討するとき、皆さんはどのような基準で選定するでしょうか？No.1素材を選ぶファクターでしっかり決めているのか、それとも余計なファクターは入れていませんでしょうか？わたくしが余計なファクターと勝手に思っている項目をいくつか挙げてみます。
・銀行の融資が通りやすい、積算が高い（将来安泰と勘違い）
・現在満室（即戦力と勘違い）
・住んでいるところから近い（地元だから安心と勘違い）
これらの項目があってもなくてもいいんですが、決して購入時の優先項目にはなりませんね。そもそも昨今の相場ではドラ１物件レベルでも安定した収益を見込める保証はなく、不動産投資・賃貸経営で成功する（失敗しにくい）ためには物件そのもののNo.1素材を選ぶ眼力が必要となるのでしょう。そしてこの眼力は、野球同様に経験と正しいデータ収集によって蓄えられていくのでしょう（わたくし、初心者なのでよくわかりません）。
同点2死満塁フルカウントでの配球は？
もう一つ、ドラフト1位をNo.1素材で選ぶ球団は、同点2死満塁フルカウントの大ピンチ時に投げる配球も決まりごとがあります。それは「投手の最も得意とする球種をど真ん中に投げる」ということです。圧倒的に投手不利の状況で、過去のデータからこの選択肢が最もストライクを取る確立が高く且つ打者を抑える確立が高いと考えているのでしょう。
もし、不動産投資で破綻寸前の立場にいる、まさに「9回裏同点2死満塁」のピンチに立たされている人はどう考えればいいでしょうか？投げやりになって助かる確率を自ら低くするのは得策ではないですね。専門家や楽待ご意見番のベテラン投資家のコメントに従って処理するのもいいでしょう。しかし、他人には見えていないその人・その物件の本当の特長があるやもしれません。その人・その物件のベストボールは本当に専門家のアドバイスなのでしょうか？わざわざ難しいシンカーを投げて押し出しサヨナラ負けする可能性を高めていませんか？最終的に「自己責任」というのは自分が主体的に考えて結論を出すということです。
都市伝説：ベンツを現役引退後に買った唯一の男
最後に某球団の監督やGMを務めた方で、「プロ野球界で現役引退後にベンツを買った唯一の男」といった都市伝説を聞いたことがあります。プロ野球選手は、高い契約金と年俸で現役時代にすぐベンツなど高級車を買う傾向がありますが、その方はそんなことには目もくれず精進していったそうです。そして現役引退後、監督やGM等の球団要職を務め、ようやく自身の生活が安定してきたというところでベンツを購入。現役より長い引退後を見据えた計画的な人生設計が実を結んでいます。不動産投資・賃貸経営は何千万円・何億円といった金額が飛び交いますのでなんとなく麻痺してしまいますが、お金の大切さ、計画的利用、有効活用というのはいつの時代、どんなステータスの人でも同じであるということを再認識させられます。（でも、やっぱり意志が弱くて飲みいっちゃうもんっていう毎度のコメントで締めくくります。）
結局、（不動産投資ネタ書けないから）野球ネタ書きたかっただけなんじゃん。
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相続について：そろそろちゃんと話さねば
二日酔いで全く今日は仕事にならない転職サラリーマン大家です。大学後輩会計士君と3次会まで行っちゃって、財布の中にあった福澤先生の枚数も減ってしまいました。こんにちは。
昨日、後輩会計士君と色々話した中で親が持っている不動産の相続についての話題がありました。親が亡くなってから相続すると相続税掛かるし兄弟で分けるのが大変だったりってなこともあるので、親が生きている内に資産管理法人で適正価格（と言っても結構価格の幅があるようですが）で購入するほうが良い、購入するなら今期がベター（私の法人決算期の来年4月末まで）かななんて話をしてました。
相続の話ってセンシティブな問題なのでなんとなく避けて通ってきましたが、今年母親が70歳を迎えること（親父は既に70オーバー）、私が不動産投資を始めたことという区切りもありますので、来月実家に戻る際にしっかりと話をしてこようと思います。
といってもいきなり具体的な話を一方的にするのはよろしくないので、まずは両親が遺産相続についてどうしたいのか、資産総額がどれくらいなのかを確認した上で兄とも相談しながら今後どのような方法で対処していくかを考えていきたいと思います。
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楽待【実践大家コラム】＃９ 色んな波が重なりビッグウェーブができる
野球経験者なのに、コールドゲームを寒いゲームだと思っていた転職サラリーマン大家です。正しくは審判が打ち切りを宣告する「Called Game」ですね。こんにちは。
楽待コラムを夏にふさわしい題材でアップデートしました。
（って、題名だけで中身はまたしても過去ブログ改変ですけど）
https://www.rakumachi.jp/news/practical/226168
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小さなことからコツコツと
あまりの暑さに東京⇔新横浜間を新幹線移動してしまった転職サラリーマン大家です。子どもと合わせて片道2千円だし、在来線だと40分以上掛かるところを18分で行けたのでよし、と勝手に納得してます。こんにちは。
本日は、いいことが２つありました！
①今月末入居予定の方と予定通り契約締結しました。
これで1号物件が再び満室です。しばらく退去がでませんように！
②狼旅団セミナーに当選しました。
いやぁ、3度目の正直で初当選です。最近不動産投資へのモチベーションが落ちていたので、またちょっと上げていきたいと思います。
また、今度の木曜日には後輩会計士君との会食をセッティングしました。決算作業の御礼と次の一手の相談です。（やっぱり先輩がおごらなアカンのかね）
動きが少ない中でもやれることを少しずつやってモチベーションを保っていく、、、ということで今週は不動産投資にちょっと力を入れて本業の方はぼちぼちやってきます。
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祝ブログ開始6ヶ月！楽待【実践大家コラム】＃８ 情報はまず疑うことから始める
今日でちょうどブログ開始から半年経った転職サラリーマン大家です。投稿数は120を数え、ほとんど三日坊主の私がよく続けられたと自分で自分をほめてあげたいと思います。こんにちは。
でも、現在新たな物件購入の動きも無く1号物件は満室になったので大きな動きも無いのでブログネタもコラムネタもございません。
ってことで、本日の楽待コラムネタは過去のブログネタをちょっとだけぱくって変えて、掲載してみました。以前読んだ方は記事の最後に飛んで頂いて、ポチッとだけお願いします。
今回は、不動産投資に関する報道やブログ、本、セミナーなど情報収集に関する私なりの見解を述べたいと思います（毎度のように超適当な個人的意見です）。
よく、不動産を勉強すればするほどいろんな方法が書かれていて、どうすればよいか迷いに迷って買えない初心者がいるみたいな記事を目にします。そらそうよ、発信している人の立場や目的が違うんだもの。私は主に下記2つのポイントを意識して情報収集しています。
①発信する人は言いたいことしか言わないし、書きたいことしか書かない。
ゴシップ誌（センテンススプリングとかイーストスポーツ新聞とか）や匿名のSNSならやりたい放題やってる感があって「そりゃ誇張しすぎだろ～」とか「嘘だろ～」ってのが分かりやすいのですが、大手新聞なんかでも明らかに右寄り左寄りの記事の扱いがあって、あたかもそれが国民にとって重要なことです的な印象を植え付けていることが多いと思います。優先的に電波が与えられている民放キー局だってもはや公共性のかけらもなく、視聴率＆スポンサー獲得に躍起になっています。ある程度公共性の求められる大手メディアですらこのような状況ですから、不動産業界など言わずもがなです。一番ひどいサブリースの「30年間一括借り上げ」なんてのは言葉のあやで詐欺みたいなモンですからね、広告規制に引っかからないのが不思議なくらいです。家賃保証のない借り上げなんて、核ミサイルのないカリアゲ君くらいの位置付けです（全く意味分からん）。
まあ、情報に嘘はなくても「新築一棟アパート土地購入から！」とか「地方中古RCの利回り最高！」とか皆さん言いたいことだけ言って、だいたいその裏にあるリスクや都合の悪いデータは全く出さないか、ほんの少しだけ確からしく曝け出すだけですので、素人はそれがこの業界の一般常識なんだと流されてしまう訳です。書きたいことだけ書くということは、事実は書かれていることもあるけども（嘘もあるが）、実態ではないことが多いということを肝に銘じて情報収集をすべきだと思います。
②発信者の背景を調べ、発信する意図を探る。
こちらは、①が真実或いは実態を伝えているのかどうかの裏取りみたいなイメージでしょうか。この本の言っている事怪しくねぇ？と思いながら読み進めて、最後の著者プロフィール欄をチェックし、その会社（だいたい代表者が著者）とかWebで調べたらやっぱり自分のとこの区分マンション売りたいだけじゃん！ってな結論になるわけですよ。あとがきにもしっかりと「お悩みなら是非ご連絡ください」ってメアドとか貼り付けてあったりします。そして大体、情報発信する意図はパターン化されます。
・自分の物件を売りたい（不動産屋、仲介）
・お悩み相談に誘導したい（コンサル、税理士、弁護士）
・その本を売って稼ぎたい＆自分の格付けアップ(儲かっていない大家さん)
・ちょっと目立ちたい、有名になりたい（俺じゃね？）
また、仲介もコンサルも大家もすべてやってるみたいな人だと上記パターンをミックスさせていろんな方向からもっともらしく自分のフィールドに誘導していきます。つまり、読者のためになりたいとか賃貸経営初心者に成功してもらいたいとか社会に貢献したいといったような、読者側がその情報に期待していることを発信者が意図して書いているのはレアケースだという前提で勉強を始めたほうが失敗はしないでしょう。まず情報発信者の求める結論があって、その結論を得るための都合のよい理屈を後付けで引っ張ってきているだけというのを理解しましょう。うまく情報を活用するには、そこに書かれている主観ではなく客観的な事実やデータを吸い上げることです。いろんなところからデータを吸い上げていって、自分の属性などを照らし合わせれば目指すべきところが見つかるのではないでしょうか。そのデータを吸い上げるには、事前に自分がどこを目指すべきなのかある程度仮定をした方が探しやすいと思いますが。
そして、このコラムの記事読んでなるほどと思った人・・・・＞きっと騙されますよ！
だって私、初心者で適当なこと言ってますから、残念っ！（波田陽区）
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