楽待【実践大家コラム】＃１７ 競合（強豪）分析
喉もと過ぎれば熱さを忘れてしまう転職サラリーマン大家です。夏風邪がほぼ全快になりつつある今、すぐに生ビールが飲みたいほぼアル中です。先週末家族サービスが全く出来なかったにも関わらず、今週土曜日に狼さんセミナーに懇親会付きで参加することはまだ家内に言えてません。こんにちは。
さて、私が勝手に優勝候補に挙げている金足農業が3回戦に進出しました。次は優勝候補の横浜高校との対戦となります。優勝に向けては間違いなくここが今大会一つ目の山場となるでしょう。
１．何故金足農業を優勝候補に挙げたのか
・ワタクシの大好きな"金"という字が入っているから
・個人的に応援したい･･･大学１コ下の後輩の出身校だから。彼の世代は甲子園ベスト8で山本省吾投手（のち慶大→近鉄他）がいた星稜高校に負けました。
ちなみに自分のことを棚に上げて言いますと、他人の自慢しかできない人は自分のIdentityがない証拠だと昔の上司がよく言っていましたが、その通りです。大家とか不動産屋等で周りの人脈自慢をしている人を見つけたら要注意です。自分に何も無いので他人のふんどしで相撲を取ろうとしているだけですから。
・バッテリーで8割勝敗が決まる･･･と以前書きましたが、投手で大体6割以上勝敗が決まるでしょう。金足農業の吉田投手のすごさを簡単にまとめて見ます。
抜群のスタミナ：冬の間雪の上を長靴で3時間走りこみをしていたとのことですので、この春以降相当スタミナをつけていて、それを証明する成績を残してきました。ちなみに1回戦の鹿実戦は1回のMAXが147km、9回のMAXが145km、2回戦の大垣日大戦も初回と最終回にMAX149kmと急速はほぼ変わりません。よく回が進むにつれて目が慣れてくると言いますが、そこには相手の急速が落ちてくる要素も含まれるので、吉田投手の場合対戦相手には逆に急速があがってくるイメージとなるかもしれません。なので、勝負どころの後半に力でねじ伏せることができる投手です。
綺麗な縦回転：江川投手のように、まっすぐ縦の回転でスピン量も多いため、まさにホップするフォーシームとなります。鹿実戦は14三振のうち12個、大垣日大戦は13三振中11個がストレートでの奪三振です。これ、マシン練習で打者の速球への対応力が上がっている現代では、半端ない率だと思います。
完成された投手：制球、フィールディング、けん制など野球センスは桑田投手レベルとも言われており、相手が弱点を探しにくいレベルの投手です。
２．優勝へのキーポイント
ズボッと言うと、大阪桐蔭とどこで対戦するのか、これ結構重要です。2チームの今後の日程と先発予想（大阪桐蔭は相手によって変えてくるでしょうし、独自予測のため保証できません）を書いてみます。
大阪桐蔭：3回戦8/16(根尾)、準々決勝8/18(柿木)、準決勝8/20(根尾)、決勝8/21(柿木)
金足農業：3回戦8/17(吉田)、準々決勝8/18(吉田)、準決勝8/20(吉田)、決勝8/21(吉田)
吉田サイドから見てみると、連投で大阪桐蔭と当たりたくない、つまり準決勝で大阪桐蔭とあたるのがベストです。一応、今の抽選方式だと準々決勝では当たらないようなので、準決勝で当たる確率は50％のはずです。また、柿木、根尾両投手の甲乙はつけ難いですが、緒戦の作新学院戦に柿木投手を先発させていることからも西谷監督は柿木投手の安定感が根尾投手より上と見ていると思われます。根尾投手はハマるといいピッチングをしますが、付け入る隙は柿木投手よりあるのではと見ています（とはいえ柿木、根尾両投手ともAランクですので、、、）。
もうひとつのポイントは、吉田投手の変化球の見極めとなります。（わたくし、実際の投球をリアルタイムで見ておりませんので適当ですが）吉田投手はストレートと変化球を投げるときの腕の振り方が違うあるいは腕の振りが遅くなるとの指摘もちらほらあります。もし、対戦チームが徹底的に分析をしてフォームの違いを見破られるとあっさり負けてしまう可能性があります。以前、横浜高校が現楽天守護神の松井裕樹投手の桐光学園と夏の県予選で対戦し、当時の小倉コーチが得意のスライダーの見極めや球威対策、さらに配球の偏りや投球フォームの崩れ、クイックモーションでの投球を分析して見事勝利したということもありました。強豪校の分析力は半端ないと思いますので、吉田投手にはその上をいってもらいたいですね。
書けば書くほどやっぱ大阪桐蔭優勝の確率が高いんじゃんってなってきたので、ここらへんにしておきます。
さて、以上の分析を不動産投資に置き換えてみると（一応不動産投資コラムにしないと怒られるので書きますが無視してください）、以下のようになります。
・個人的に応援したい･･･データとかじゃなく、直感的に買いたい物件
・バッテリーで8割勝敗が決まる･･･購入と出口で8割決まる、購入で6割以上決まる
・抜群のスタミナ･･･抜群の利回りと耐久性
・綺麗な縦回転･･･綺麗なリフォーム
・完成された投手･･･利回りに加え、立地、客付け、流動性、融資も文句なし
・大阪桐蔭とどこで対戦するのか･･･デッドクロスがどこでくるのか、先を見据えた30年レベルでの損益シミュレーション
・変化球の見極め･･･経済や災害等突発リスクを徹底分析、リスクの最小化
大阪桐蔭のような最強物件買うには、やっぱスカウト力が肝心ですね。
でも、白山高校のような弱小公立物件でもうまく育てれば甲子園に出られるかもしれません。
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楽待【実践大家コラム】＃１６ 子どもの時に住んだマンションのその後
夏風邪って意外と長引くのねって初めて知った転職サラリーマン大家です。週末の2日間寝込んで熱は下がりましたが、昨日から出社してまだ頭痛と喉の痛みがありテンション上がりません。こんにちは。
トルコリラ暴落がなんか大きな問題になりつつありますね。たいした問題ではないと思ってたら子どものけんかみたいのがはじまっちゃって。大統領お二人とも周りへの影響ガン無視で自身の利益と面子を最優先した結果大変な事態になっているという悲劇。
さて、先週末は長男と私の実家（といっても都内ですが）に一泊遊びに行く予定で、私が資産管理法人を立ち上げたので両親と将来の相続の話でもしようと考えていたのですが、夏風邪のため行くのを断念しました。熱で魘されていた時に、ふと少年時代住んでいたマンションの記憶を思い出したので（というのは嘘ですが）書いてみたいと思います。
スウェーデンが誇るサッカーキング、ズラタン・イブラヒモビッチが生まれた1981年に私の父親は住居用の新築区分マンションを購入しました。いわゆる当時流行の○○ニュータウン的なやつで、東京のターミナル駅まで1時間弱、最寄駅から徒歩30分みたいな、今では全く快適ではないエリアでしたが、当時は抽選でやっと買える程の人気でした。価格は、120平米程の4LDKで2880万円、まだバブルが来る前でした。その後、その周辺には毎年一棟ずつ増えていき、売価はあっという間に5千万、6千万と上昇し、7年後くらいには8千万円で最後の区分が売られていたのは、子供ながらにポストに入っていたチラシをみて鮮明に憶えています。10数階建て200戸くらいのマンションが合計10棟以上建ったと思います。その後中学・高校と毎日部活に追われていたためバブル崩壊後の価格変動はよくわかりませんが、私が大学に入学して一人暮らしを始めた頃、父親がマンション購入してから15年後(1990年代後半)くらいに一軒家を購入し、引っ越しをして、その区分マンションは賃貸に出されました。後から親に聞いたのですが、賃貸に出してから8年後くらいに当時マンションに入居していた方が「非常に居心地が良いのでどうしても買いたい」と言っていたので、父親は区分マンションを売ってしまいました。その金額は20数年前の父親の購入金額と全く同じ金額でした。子供が大学に入学するまで家族一緒に暮らし、その後賃貸収入を得てもなお購入金額で売れるという夢のような時代があったのです。ちなみに、今はそのマンションで世代の新陳代謝が起こらず子どもが激減、私の出身小学校と中学校はわずか30年ほどで廃校となってしまいました。不動産投資に関しては、父親はあまり考えずに親戚に薦められて別の投資用区分マンション購入をして後悔するような素人でしたが、買い時が良いとこういうことが起きるのが不動産投資です。
まあ、今後こんな事態が起こる可能性は極めて低いと考えた方が良いと思いますが、インカムゲインを重視するとしても、安価で購入すること、価格下落率が低いタイミングで売れることが利益を確定させる時に非常に重要なポイントとであるということですね（当たり前田のクラッカーですが）。
手抜きネタで失礼しました。
気が向いたら、バブル期に親が購入した投資用区分マンション（＆アパート）についても書きたいと思います。
（ってか、まだ親からネタ仕入れてないから仕入れたら書きますね！書ければですが。）
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夏風邪
せっかくの連休なのに寝込んでいる転職サラリーマン大家です。こんにちは。
昨夜、悪寒がして熱を測ってみると38度。元薬剤師の嫁さんにPLかロキソニンでも飲んだ方がいいか相談したところ、うろちょろせずに身体を休めなさいと一蹴。確かに仕事もないので無理して薬飲んで症状を抑えるより休んで回復した方が得策だなと。で、一日中寝込んで37度中盤まできたものの、まだスッキリせず。いっそのことカァっと汗かいて一気に熱が下がってくれた方が楽なんだけどなぁ。
つくづく身体が資本という事を思い知らされている一日でした。
ついでに体重も2キロくらい落ちてくれないかなぁ。
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楽待【実践大家コラム】＃１５ “団信”について思うこと
そろそろ予想しますか
こんにちは、フランスのW杯優勝予想を見事に当てた転職サラリーマン大家です（単なる自慢です）。もちろんお金は賭けていません。色んなところからそろそろ甲子園の優勝予想もしてくれよというリクエストがありましたので（嘘です、全くありません）、ズバッと言っちゃいます。
個人的に応援しているだけですが、「秋田・金足農業高校」です。まあ誰が見ても大阪桐蔭が鉄板の大会ですし、金足農業は投手力A（又は特A）、その他すべてC評価というレベルですのでスポーツ各紙の優勝予想にも入ってきません。（まあ、全紙A評価の知弁和歌山はあっさり負けているのであてになりませんが）
でも過去にはほとんど投手力だけ（ちょっと言い過ぎ）で優勝したチームも少なくありません。西日本短大付高校の森尾投手とか、早実の斎藤投手とか。野球の勝敗はバッテリーで8割なんていわれますので、是非金足農業の吉田投手にはがんばって投げ抜いてもらいたい（でも怪我はしないでね）。
国民皆保険制度って恵まれてるよね
さて、昨日中国にいる友人（中国人）から久々にWECHAT（中国版LINE）でメッセージが届きました。「親が病気のため、やむなく銀行から2万元（日本円で約30万円）借りた(泣)」とのこと。細かい状況が分からなかったので「諦めるな！何か助けられることがあったら言ってくれよ。」とだけ伝えました（大金を送ってくれとか言われるとそれはそれで悩むのだが）。
この件で感じたのは、やっぱ日本の国民皆保険て恵まれてるよなぁと。普通の人は自己負担3割、75歳以上は自己負担1割（年収制限有り）で保険診療が誰でも受けられます。でもこの制度も崩壊が近づいているといわれており、人口減少が医療・介護事業にインパクトを与える可能性は不動産事業より高いかもしれません。人口減少→税収減→医療・介護予算減→自己負担率増→患者減→病院経営悪化、医師・医療介護スタッフ減(偏在)→国民皆保険崩壊ということもあり得るでしょう。
ようやく団信の話です！
で、そんな状況に陥ったとしても大きなローンを組んでいる人にとっては団体信用生命保険、略して”団信”は非常にありがたい制度です。負債者が亡くなった時、あるいは特約をつけていれば癌や三大疾病になった時、ローンが完済され残された家族への負担がなくなります。私も住宅ローン、アパートローンともに団信を付けて生命保険代わりにしています。
しかし、団信は別のリスクを孕んでいるのではないかと思うのです。自殺のリスクです。気にするレベルの話ではないのかもしれませんが、団信は負債者が自殺をしても免責期間が契約後1年～3年ありますが、ローン完済が適用されます。もし今後、かぼちゃ、1法人1物件スキーム、二重契約によるローン金額のふかしなどで莫大な負債を抱え、首が回らなくなった大家が出てきたら、団信があるがゆえに自殺という選択肢を考えることが出てくるのではないでしょうか。もちろん自殺など残された家族が最も悲しむことであり、やってはいけない行為で、自己破産した方がよほどよいと通常であれば考えられますが、ぎりぎりの精神状態のときに自殺が頭によぎってしまうでしょう。せめて、住宅ローンより金利の高いアパートローンに関しては、自殺に団信は適用されないようにすべきではないでしょうか？
なんか、夏休みに重い話でスンマソン。
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楽待【実践大家コラム】＃１４ 転職リーマン大家流“買いたい病”対策
「何故、不動産投資をするのですか？」→「そこに土地があるから」なんて言ってみたい転職サラリーマン大家です。（いや全然格好よくないし、意味わからんし。）こんにちは。
さて、今日は不動産“買いたい病”の方々に対して、転職サラリーマン大家流対策を伝授したいと思います。この病気は本当に危険ですので早く直すことをお勧めします。
でも、この記事は100％転職サラリーマン大家のど素人の私見ですので効能は一切保証致しません。悪しからず。で、その対策とは、、、
買いたい病対策① 自分の購入基準を作ること。
買いたい病対策② ①に対して、購入時に一切妥協しないこと。
以上です。
って、それで終われるかい！
それができれば簡単ですが、いろんな誘導に負けてしまいそうになるんですね。
一応、私が最初に通った道筋を辿って解説していきたいと思います。
１．セミナー対策
まずそれなりに本などで不動産投資の勉強をして、①の購入基準を自分なりに作ってみて、物件検索を始めて、とりあえず不動産屋に問い合わせくらいはし始めたレベルと想定します。でもいきなりプロの不動産屋との直接交渉もちょっと怖いし、まずはセミナーで大家とかコンサルの先輩方のご意見をお聞きして、あわよくばメンターになってくれそうな人がいれば良いななんてケースも多いかと思います。そこでセミナーにおける“買いたい病”対策です！
買いたい病対策③ メンターは探してはいけません！
買いたい病対策④ 物件紹介、コンサル勧誘は絶対に受けない！
セミナーは行っても良いですが、その目的は自分が使えそうな知識を吸収することです。
買いたい病対策⑤ セミナーの目的は、自分が使えそうな知識を吸収することだけ。
決してそこで知り合った大家仲間や講演者を頼ってはいけません。もちろん、たまたま信頼できる人に出会えるかもしれませんが、圧倒的に騙そうとしている人が多いですし、そもそも初心者に見分ける能力はほぼ100%ありません。私の楽待コラム#8「情報はまず疑うことから始める」にも書いてありますが、セミナー主催者には主催者の意図が、あなたに擦り寄ってくる大家仲間には大家仲間の意図が必ずあります。物件紹介・コンサル勧誘は話も聞かないで途中退出しましょう（でもブログネタにはなるけどね）！
２．不動産屋・仲介対策
さて、セミナー勧誘から命からがら逃げ帰り、気を取り直してようやく本格的に物件検索に入る所まできました。しかし、自分の基準に入る物件がなかなか見つかりません。それでも条件に近い物件は問い合わせをガンガンしてシミュレーションをしてみましょう。そして、不動産屋・仲介とガンガンコミュニケーションをとっていきましょう。その上で次の対策です。
買いたい病対策⑥ 不動産屋は10社訪問するまでは買わない！
基本的に、不動産屋から見れば初心者はカモに過ぎません。相手はプロですから、初心者はまずどのようなプロがいるのか把握することから始まります。グイグイ来る営業、ロジックを組み立てた体で来る営業、やる気が無い風な営業、じっくり煮込むタイプの営業、そんな営業とのコミュニケーションを経験しながら今後ビジネスを一緒にやっていけそうな人を探します。そこで対策その⑦！
買いたい病対策⑦ 不動産屋は信用しても信頼するな！
馬が合いそうな不動産屋に出会っても、決して頼ってはいけません。自分で考えて判断し、ビジネスパートナーとして対等に渉りあえるように踏ん張りましょう。
その結果、物件が買えるのは1日後か1年後か10年後かずっと買えないかもしれません。
でも“買いたくても買えない病”の方がよほど健全です（特に今の時期は）。結果買えなかった人は、不動産投資事業に縁が無かったというだけですので落ち込む必要もありません。むしろ（私のように）変な物件を掴まなくて幸せなのかもしれません。
以上、1棟しか購入していないど素人がのたまいました。
失礼致しました。
買いたい病対策（番外編）：狼さんのネガティブブログを読みまくる！
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楽待【実践大家コラム】＃１３土地値ってなんだろう？
夏休みを終えて、久々のブログ更新がまたしても楽待コラムの転職サラリーマン大家です。いよいよブログとコラムの両立が面倒になってきました。こんばんは。
その夏休みで、家内の実家の山陰地方でのんびりしておりましたが、なんだかんだで不動産情報が気になってしまうのでした。
オーシャンビューが2万円/㎡？
まず、家内の友人宅へ遊びに行ったら新居を建てる土地を買ったそうで、そこがまたオーシャンビューのすばらしいところでした。
＊写真はイメージです。
で、嫁曰く「ここらへんはたぶん1㎡2万円くらいだと思うよ」、なぬっ、我が1号物件エリアの20分の1くらいの価格でこのオーシャンビューの土地が買えてしまうのか。仕事の少なさや店・学校・病院などのインフラ面のマイナスを差し引いてもそんなに差はないんじゃないかと思ってしまいました。現にこの高台エリアは最近人気らしく、20件ぐらい新しめの戸建てが立ってました。
一方義父によると、もう少し海沿いにおりたエリアは数百万円～1千万円台で中古戸建てがたくさん売りに出されているが、なかなか売れないとも言っていました。高齢化が進み、相続する前に売ろうとしているのか相続してもそこに住まなくなって売りに出ているということでしょうか。海沿いは塩害も厳しいですしね。
ところで土地の値段って何基準で話してるんだろう？
山陰地方の土地の話をしていた時に、ふと「そういや楽待コラムでもよく土地値って出てくるけど何基準なんだろう？」と素人の疑問がわいてきました。
土地値というと基本的には実勢価格と路線価のどっちかなのかなと思いますが、実際には5種類の土地価格がありますね。
１．実勢価格…民間による売買データ。実際に不動産屋で売られる大体の相場ですね。
２．公示地価…国交省・土地鑑定委員会が毎年3月に公表する価格。不動産鑑定士による現地調査が行われます。
３．基準地価…地方自治体（総務省管轄）が毎年9月に公表する価格。7月1日時点の土地価格です。
４．路線価…国税庁の評価額。主要道路に面した土地に対する価格。通常公示価格の80％程度に設定されています。
５．固定資産税評価額…その名の通り固定資産税等の算出基準となる価格です。通常3年毎に更新されます。公示価格の70％程度に設定されています。
ってことで、もし土地価格とか土地値についての記事があれば、文脈などからどの価格のことを言っているのかちょっと意識してみましょう。
土地値以下でも損してる？
ちなみに、私が行った山陰地方の県は、ほぼすべての市で公示地価＞実勢価格となっています。もし土地値＝公示価格という意味で不動産屋が意図的に使用していたとして、「この物件は土地値以下でお得ですよ！」なんて言われても、そもそも実勢価格が土地値より安いわけですから全然お得じゃないケースも出てくるわけです。
首都圏ではおそらく公示地価＞実勢価格なんてことはないんでしょうけども、地方物件を購入検討するときは注意が必要かもしれません。
同じく、路線価から算出する積算価格も意味ないんじゃん。
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楽待【実践大家コラム】＃１２ 不動産投資と野球の共通点とは？その２
野球とビールとパイ○ツがあれば生きていける自信がある転職サラリーマン大家です。こんにちは。
そんなに思い入れは無いが、先日、漢・村田修一選手引退のニュースがありましたので、改めて野球を絡めたネタを。流し読みして頂ければ幸いです。
盛者必衰之理を顕す
本塁打王２回、ベストナイン４回、ゴールデングラブ賞３回、入団から引退まで１５年連続二桁本塁打、通産３６０本塁打、１８６５安打、間違いなく一流選手の実績といえます。一流選手は大体引退時期は自ら選べると言われますが、今回は事実上の戦力外通告、そして他球団からのオファーなしとなり、自ら望む形での引退にはなりませんでした。このレベルの選手でこのような寂しい引退は、中村紀洋選手が思い出されます。盛者必衰之理を顕す、一流の人間でもいつかは衰える時期がきます。最も、一番注目を浴びていたのが入団前のドラフト時で数年後に戦力外通告でTBS放映ってな選手がほとんどですので、引退を自ら選べなかったとはいえ恵まれた方でしょう。
一方、不動産においてもチヤホヤされるのは新築のときだけで「利回り・家賃も高いし入居付けも簡単だし設備も最新で最高だね」なんて自惚れてたのもつかの間、数年後には新築プレミアム家賃もなくなり、みんなの注目も毎年入団してくる新築選手たちに。「おっ、今年はおしゃれなデザイナー物件が入団したよ」とか「怪我も少ないし、ながーく減価償却のとれる大物RCマンション君がドラ１でとれたよ」なんて毎年のようにライバル達が現れ、シーズンオフになると引退（やむなく売却）の影がちらつくこととなります。もちろん、血の滲むような努力でリフォームや清掃、客付けを行い、年俸（家賃）増額なんて一流選手もいるでしょう。あるいは戸建再生職人として確固たる地位を確立する選手もいるでしょう。また、街（球団）全体で経営努力を行った結果観客動員数（入居者数）が増加し、キャピタルゲインが得られる物件もあるかもしれません。しかしながら、すべての物件はいつかは老朽化し売却又は取り壊しの運命を迎えます。
怪我との戦い
村田選手は怪我も少なく丈夫な方だと思いますが、それでも試合を休むほどの怪我しています。
２００３年 右手尺骨骨折
２００９年 右足太腿裏肉離れ
２００９年 左大腿二頭筋損傷
２０１５年 右太腿二頭筋肉離れ
２０１５年 右肘関節炎
実働１５年で５回ほど大怪我をしていますので、３年に１回平均で怪我をするという感じです。
新築物件でも日ごろのメンテナンスを怠ると、怪我（改修）の頻度が増えますし、長年の金属疲労で大規模改修、最悪の場合は再起不能で引退（建て替え）なんてことになれば目も当てられません。野球も不動産も同じ、日ごろから体調を整えることとともに、特に足腰（土地、立地）が安定していることが選手寿命を延ばす要因となるでしょう。
引退後の人生
村田選手は松坂世代、まだ３７歳です。人生の半分どころか１００年時代だと人生の４割にも到達していません。諸行無常の響きあり、野球選手としての人生は終えましたが、また第二の人生が始まります。村田選手が引退後の人生をどのように考えているかは不明ですが、現役時代から引退後を意識している選手は第二の人生を充実したものにできる確率は上がると思います。ノムさんもよく「契約交渉ぐらい代理人ではなく、自分でできるようにならないと引退後に何もできなくなる。引退後の人生の方が長いんだから。」というようなことを言われていたと記憶しています(義理の息子が代理人と言うのも皮肉ですが)。
初心者不動産投資家・大家も目の前の問題対策に四苦八苦し、将来のことなんてまだ考えられないなんて人も多いかもしれません（はい、私です）。しかし、不動産投資でお金を得ることはあくまで手段であり目的となってはいけません。不動産投資で得たお金そして経験を基に、将来自分がどうなりたいのかを描くことが本当に豊かな人生を送る近道なのかもしれません。
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