100年ライフ②

メガハイボールは、氷がメガ盛りだということには目をつぶっている転職サラリーマン大家です。上海にはテラハイボールがあるという噂が。こんにちは。

さて、一応おとといのブログの続きを書いておこうと思います。

不動産投資を選んだポイントはレバレッジとローリスクと書きました。

不動産投資に成功すればきっと利益率が高いと思われるかもしれませんが、実際はそれほど利益率は高くありません。ROIが2%もいけば良い方でしょうか。実際には返済されたローンの元本分も購入した資産となり、売却する際にはキャッシュになると考えれば4%くらいならなるかもしれません。それでも一般企業の利益率と考えると充分ではありません。例えば、私が余裕資金で遊び程度の投資をしているソーシャルレンディングは5％〜10%くらいの金利が付いて戻って来ます。元本割れするリスクは融資先が返せなくなるか、ソーシャルレンディングの運営会社自体が潰れた時くらいです。でも、株や多くの他の投資と同じようにレバレッジがききませんので利益の絶対額はなかなか大きくなりません。銀行預金に毛の生えた程度に増やすならそれでも良いですが、100年ライフを考え、副業としてしっかり生業となすならば、元々資産が多くない人は銀行の融資を引いたレバレッジが必要でしょう。スタートアップ企業やベンチャー企業も規模拡大には融資が必要ですし、上場を目指す企業が多いのも当然でしょう。

レバレッジをきかせるとリスクの絶対額は大きくなります。それでも不動産投資のリスクは普通にやれば破綻するほど大きくはないと考えています。便宜上不動産投資と言いましたが、本質は賃貸経営という事業です。土地建物という資産の価値変動にとらわれることなく、基本は賃貸経営の収支にフォーカスします。家賃を下げるなど何らかの対策をすれば入居者がゼロになる可能性は限りなく低いので、購入時に考え得るリスク、金利上昇や賃貸需要低下、修繕費の増加などを想定しておけば、損する絶対額は抑えられます。

もう一つは土地という価値はほとんどゼロにはならないということです。人口が減るから土地の価値も下がるというのはマクロ経済的には正しいのでしょうが、人口推移をミクロで分析すれば増えているところもいっぱいあるわけで。それと人口が減ると、高齢者ターゲット以外の事業は全てリスクがあります。サラリーマン、特に国内向けだけで売上をあげている会社に依存し過ぎる方がリスクとも言えます。そもそも、人口低下に何の歯止めもかけないとは限らないわけで、海外からの移民も増やすでしょうし。あとは、国債がデフォルトしそうになれば、まあほとんどが国内での借金なのでお金をいっぱい刷ってハイパーインフレを起こさせる可能性も充分にあります。そうなれば現預金の価値が下がることが最もリスクとなるわけです。

とりとめもなく適当なことを書いてしまいましたが、100年生きる時代にはいろんな変化が起こります。今までの価値観、つまり一斉就職、年功序列、終身雇用、定年退職という60〜80歳程度生きるためのパッケージではフィットしなくなるということです。不動産投資が皆にフィットするとは全く思いませんが、私にとっては面白いしフィットするかなぁと試し始めた(と言っても簡単には後戻りできませんが)ところです。

さて、火災保険の申込書を書くため、この辺りで失礼致します。

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