家族と仕事、どっちを取るの？（と、言われる前に）
最近、2歳の次男に「寝んねお化け来るから早く寝ないと！」っていう呪文が通じなくなってきた転職サラリーマン大家です。逆に「お化けどこ？」って言われて窓際で抱っこして外を見させる羽目になってしまいました。こんにちは。
昨日は長男と二人で地元近くの「お化け縁日」なるものに行ってきました。日中の暑さがハンパなかったので、17:30-19:00までの短時間勝負でしたが、土曜出勤が多い中で久々に子供と楽しい時間を過ごすことができました。
昨年までは、このイベントは会場前の通りを大々的に使って、広々と親も気楽にビールと焼き鳥なんてこともできたのですが、昨年のゲリラ豪雨で屋内にして欲しいというクレーム？によってせまっ苦しい室内イベントとなってしまいました。一体、誰がどういったクレームをしたのでしょうか？（雨が嫌だったら傘さすか、家に帰れよ！）お陰で、メインイベントには長蛇の列ができてしまいました。来年は屋外に戻ることを期待しましょう。
仕事、家族、趣味の時間配分は他人と比べるようなものではありませんが、自分としては今年から不動産投資という副業も始めたのでやはり家族サービスの時間が削られているという実感があります（先々週土曜日にあった狼旅団セミナーも3次会までいっちゃったしね）。ということで、来月の連休に埼玉の奥地に家族で泊まりに行くことにしました。家内と子供達にゆっくり過ごしてもらうとともに、自分自身も心と身体をリフレッシュしてきたいと思います。
何か、夏風邪っぽいのが微妙に完治しないんだよね（夏風邪じゃなくてやばい病気なんじゃん？）。
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楽待【実践大家コラム】＃２０ 不適切融資報道のモヤモヤ感
いよいよ、ブログ更新頻度が怪しくなってきた転職サラリーマン大家です。基本三日坊主ですので、半年もよく続いている方だとは思いますが。。。こんにちは。
楽待コラムを更新しました！
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ブログの連投は怪我しないよね？
ってことで、本日連投の転職サラリーマン大家です。ラクマチコラム＃１９です。こんばんは。
さて、私が1号物件を決済してからまだ5ヶ月ほどしか経っていませんが、既に退去を1部屋経験しましたので備忘録のために書いてみたいと思います。
満室達成までの時系列
1号物件は、木造新築の建売で半空以下の状況で売買契約を結びました。そこから満室までの流れを時系列で追ってみたいと思います。
1月中旬 売買契約締結 1/8部屋契約済、2部屋申し込み中
2月下旬 金銭消費貸借契約締結 5/8部屋契約済、暫く申し込みゼロ
募集条件変更（敷1礼1 → 敷0礼0ﾌﾘｰﾚﾝﾄ1）
3月中旬 決済 5/8部屋契約済、1部屋申し込み中
3月下旬 6/8契約済
5月中旬 7/8部屋契約済
5月下旬 全部屋契約済、満室達成
6月下旬 1部屋退去
7月下旬 全部屋契約済、再び満室
2月下旬の金消契約までで5部屋埋まったのですが、繁忙期にも関わらず直近で動きが止まっていたため募集条件を変更しましたが、結局3月末までに決まらず、満室達成は5月末まで掛かってしまいました。でも、今年の繁忙期は引越会社なんかも超人手不足で、内見も４～5月頃までずれ込んできていたのでラッキーだったともいえます。
入居4ヶ月での退去
5月末の満室により、やっと左団扇でキャッシュを稼ぐぞーなんて思っていたのもつかの間、なんと入居4ヶ月で退去が発生しました。しかも、入居者は東証一部の大企業に勤めていて最も属性が高く、法人経由で契約していた方でした。そして退去理由は、、、なんと退職でした。まあ、そのときの直近の決算でその会社が大赤字出して日経の一面にも出ていたのでチラッと退去は頭によぎってはいたのですが、まさか決算発表していきなり退去かよっていう驚きでした。関西方面からの単身赴任の方でしたので東京に赴任した時点から転職活動をしていたのかもしれません。
退去からのリカバリー
6月末の退去だったので、5月末（つまり満室達成からわずか数日後）に退去連絡が来たのですが、退去連絡の翌日には募集条件決めてポータルサイトや仲介での募集を開始しました。その後退去前でも内見できないかネゴったり（結局退去前での内見依頼は来ず）、クリーニングが早く出来そうなところに何社か管理会社から声掛けてもらったり、ラジバンダリ。4ヶ月ではありますが、綺麗に使って頂いていたこともあり退去後数日でクリーニングが完了、即内見が入り、退去後10日で申し込みが入りました。閑散期は入居付け厳しいんだろうなぁと覚悟していたのですが、今年は意外とだらだらと問い合わせが続いていたようです。
今回は割と早くリカバリーできましたが、それでもクリーニング代（敷金内でカバー）、募集時に掛かった仲介手数料、フリーレント1ヶ月＆再入居までの空室1か月分などの費用が掛かりました。
入居後4ヶ月で発生した今回の退去理由は防ぎようがありませんが、当然入居者には長くいて頂いた方が良いですし、住み続けて頂ける価値を提供していかねばならないと改めて感じました。
でも、そもそも新築でゼロゼロフリーレント付き募集はどうなのってな話なんじゃん。
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夏の甲子園は終わったが、忘れてはいけないこと
夏が過ぎ風あざみ～「風あざみ」ってなんだろうと疑問に思った転職サラリーマン大家です。こんにちは。
甲子園が終わると、一気に夏が過ぎていく感じがします。絶対王者大阪桐蔭の底力を見ましたね。どのチームもすばらしい戦いをしたと思います。そして、個人的に優勝候補に挙げていた金足農業、吉田投手をはじめ最高のパフォーマンスを見せて頂き、感動いたしました。
しかし、、、以前より問題視されている投手の過剰な連投は済美・安楽の772球(2013年春)の時から全く変わっていない。いやそれ以前、甲子園最多勝の高嶋監督が最も後悔していると言っている智弁和歌山・高塚投手の怪我(1996年春)、そして沖縄県勢初優勝の期待を受け、怪我を隠しながら決勝まで全試合投げた沖縄尚学・大野倫投手(1991年夏)等、将来を嘱望された幾多の選手たちがその夢を怪我で失っているのである。
にもかかわらず、根本的な対策を打たず、とりあえず今回はタイブレーク制の導入といったような小手先の対策にとどまっている。また、球数制限なども議論にあがっているが、じゃあ100球に制限したら連投していいの？っていったら答えはNoである。身体が成熟し、毎日しっかりとトレーニングを積んでいるMLBの投手ですら中4日は必要なのである。
そう、誰が責任とはあえて書きませんが、大人の事情で変えられていない過密な試合日程、ここは地方大会からでもメスを入れるべきである。日程さえ調整すれば、個人的には球数制限など不要だと考えている。週2日～3日の間隔でまわせばできないことはないはずである。タイガースはその間京セラドームを主催ゲームとすればよいし、高校野球にナイターを活用して最大1日5試合だってできる。週末やナイターをうまく活用すれば視聴率だって取れる（サラリーマンの私の偏見？）。
こういったことをやらずに、投手を2人以上うまく使えとか、連投させる監督が悪いといった責任転嫁は本末転倒である。是非関係者には根本的な改革を期待したい。
そして、NPBも他人事ではなく（言い方悪いが）将来の飯の種になる選手を守ることが結果としてNPBの発展に繋がる訳なので、過去のしがらみや既得権益といった意味の無い大人の事情を振りかざすのではなく、積極的に改革に携わっていく責務があると思う。
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楽待【実践大家コラム】＃１８ 事業拡大と安全性のバランス
夏風邪治りかけでの飲み会連発からの風邪こじらせによりブログ・コラムをサボってしまった転職サラリーマン大家です。夏風邪って意外と長引くのね。こんにちは。
いやぁ、熱い！熱闘どころか沸闘甲子園ですね。明日は仕事でTV見られませんが、奇跡的勝利が続く金足農業が絶対王者大阪桐蔭に挑むすばらしい決勝戦となりそうです。金足が勝つ時は僅差、大阪桐蔭が勝つ時は圧勝となりそうですが、最後まで金足を応援したいと思います。2006年の神懸かったハンカチ王子（もう12年前かっ！）の時より実力差はありそうですが、とにかく吉田投手には怪我無く大会を終えて欲しいと思います。
最近思うこと
さて、今年一月に1号物件の売買契約を締結してから、ブログやコラムの記事・コメント、あるいはセミナー等での学びを通じ、刻一刻と不動産投資・賃貸経営の市場動向も変化している中で、購入前に立てた自分の目標や投資・経営スタンスも見直す必要があるなぁと感じる日々でございます。
最近、自分の中で今一番気にしているのは、事業拡大と安全性のバランスでしょうか。
・レバレッジは事業拡大に有効な手段であるが、レバレッジを広げれば広げるほど破綻のリスクは拡大する。
・でも、破綻さえしなければリカバリーできるチャンスはある。
・でも、傷が深ければ深いほどリカバリーには時間が掛かる。
1号物件購入前は、光速投資とかセミリタイアといったような本が多かったためか、自分の中にもそのようなイケイケマインドが無意識のうちにすり込まれた部分があるかもしれません。そのような時に目標を定めると、5年後までに資産○億円とか、手残り100万円／月といった無謀な設定をしてしまい、安全性の優先順位が下がった状態でアクションプランを策定し実行していく傾向があるのではないでしょうか。
私の場合は、定年後の不安がきっかけであったため、光速という気持ちはありませんでしたが、それでもできるだけ早く事業を拡大したいという気持ちでスタートしたと思います。一方で事業の（破綻しないという）安全性については、まあ現金はそこそこあるし、自宅も残債より評価額高いし何とかなるだろうということであまり深くは考えていませんでした。買いたい病によって「大丈夫だぁバイアス」がかかっていたかもしれません。
自己資本比率について
現在、銀行融資が徐々に正常に戻りつつある中で、おそらく不動産の価値も長期的には右肩下がりになる状況で、より一層事業の安全性について考えねばと思っとります。ということで、財務会計に疎い私がまず思いつくのは自己資本比率。通常の企業では、最低ラインが20%で会社が潰れないといわれているラインが30％～40%。これって不動産投資の世界でも同じなのかはよくわかりませんが、これより低くても問題ないってことはないでしょう。不動産の流動性の悪さや頻発する？トラブル対応を考えれば自己資本はできるだけ現預金で持っているのがベストですね。1億円の物件を持っている人は最低2.5千万円のキャッシュは持っておく、そして5千万円あれば1億の物件で大トラブルが発生したとしても感覚的には安全なような気は致します。
すると、拡大と安全性のバランスは、自己資本比率が30％くらいまでいったら追加投資で最低20%まで自己資本をキープ、運用でまた30%程度まで上げて追加投資といったイメージでしょうか。ってなこといってたら次の物件買うのに何年掛かるんだって感じですが、そもそも不動産投資の利益率は低いですので、ある程度時間が掛かるのは止むを得ないかと。そして、不動産投資の初期だから自己資本比率はいくらでも下げてもいいと考えてしまうのもリスキーだと思います。
とはいえ、なんだかんだで安く買うというのが重要かと思いますし、次の買い場がいつ来るのかも分かりませんので、上記のような水準を目指しつつ、その時買えるようにひたすらキャッシュを貯めるのが重要ってことで。
適当な感想文で失礼致しました（いつもですが）。
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楽待【実践大家コラム】＃１７ 競合（強豪）分析
喉もと過ぎれば熱さを忘れてしまう転職サラリーマン大家です。夏風邪がほぼ全快になりつつある今、すぐに生ビールが飲みたいほぼアル中です。先週末家族サービスが全く出来なかったにも関わらず、今週土曜日に狼さんセミナーに懇親会付きで参加することはまだ家内に言えてません。こんにちは。
さて、私が勝手に優勝候補に挙げている金足農業が3回戦に進出しました。次は優勝候補の横浜高校との対戦となります。優勝に向けては間違いなくここが今大会一つ目の山場となるでしょう。
１．何故金足農業を優勝候補に挙げたのか
・ワタクシの大好きな"金"という字が入っているから
・個人的に応援したい･･･大学１コ下の後輩の出身校だから。彼の世代は甲子園ベスト8で山本省吾投手（のち慶大→近鉄他）がいた星稜高校に負けました。
ちなみに自分のことを棚に上げて言いますと、他人の自慢しかできない人は自分のIdentityがない証拠だと昔の上司がよく言っていましたが、その通りです。大家とか不動産屋等で周りの人脈自慢をしている人を見つけたら要注意です。自分に何も無いので他人のふんどしで相撲を取ろうとしているだけですから。
・バッテリーで8割勝敗が決まる･･･と以前書きましたが、投手で大体6割以上勝敗が決まるでしょう。金足農業の吉田投手のすごさを簡単にまとめて見ます。
抜群のスタミナ：冬の間雪の上を長靴で3時間走りこみをしていたとのことですので、この春以降相当スタミナをつけていて、それを証明する成績を残してきました。ちなみに1回戦の鹿実戦は1回のMAXが147km、9回のMAXが145km、2回戦の大垣日大戦も初回と最終回にMAX149kmと急速はほぼ変わりません。よく回が進むにつれて目が慣れてくると言いますが、そこには相手の急速が落ちてくる要素も含まれるので、吉田投手の場合対戦相手には逆に急速があがってくるイメージとなるかもしれません。なので、勝負どころの後半に力でねじ伏せることができる投手です。
綺麗な縦回転：江川投手のように、まっすぐ縦の回転でスピン量も多いため、まさにホップするフォーシームとなります。鹿実戦は14三振のうち12個、大垣日大戦は13三振中11個がストレートでの奪三振です。これ、マシン練習で打者の速球への対応力が上がっている現代では、半端ない率だと思います。
完成された投手：制球、フィールディング、けん制など野球センスは桑田投手レベルとも言われており、相手が弱点を探しにくいレベルの投手です。
２．優勝へのキーポイント
ズボッと言うと、大阪桐蔭とどこで対戦するのか、これ結構重要です。2チームの今後の日程と先発予想（大阪桐蔭は相手によって変えてくるでしょうし、独自予測のため保証できません）を書いてみます。
大阪桐蔭：3回戦8/16(根尾)、準々決勝8/18(柿木)、準決勝8/20(根尾)、決勝8/21(柿木)
金足農業：3回戦8/17(吉田)、準々決勝8/18(吉田)、準決勝8/20(吉田)、決勝8/21(吉田)
吉田サイドから見てみると、連投で大阪桐蔭と当たりたくない、つまり準決勝で大阪桐蔭とあたるのがベストです。一応、今の抽選方式だと準々決勝では当たらないようなので、準決勝で当たる確率は50％のはずです。また、柿木、根尾両投手の甲乙はつけ難いですが、緒戦の作新学院戦に柿木投手を先発させていることからも西谷監督は柿木投手の安定感が根尾投手より上と見ていると思われます。根尾投手はハマるといいピッチングをしますが、付け入る隙は柿木投手よりあるのではと見ています（とはいえ柿木、根尾両投手ともAランクですので、、、）。
もうひとつのポイントは、吉田投手の変化球の見極めとなります。（わたくし、実際の投球をリアルタイムで見ておりませんので適当ですが）吉田投手はストレートと変化球を投げるときの腕の振り方が違うあるいは腕の振りが遅くなるとの指摘もちらほらあります。もし、対戦チームが徹底的に分析をしてフォームの違いを見破られるとあっさり負けてしまう可能性があります。以前、横浜高校が現楽天守護神の松井裕樹投手の桐光学園と夏の県予選で対戦し、当時の小倉コーチが得意のスライダーの見極めや球威対策、さらに配球の偏りや投球フォームの崩れ、クイックモーションでの投球を分析して見事勝利したということもありました。強豪校の分析力は半端ないと思いますので、吉田投手にはその上をいってもらいたいですね。
書けば書くほどやっぱ大阪桐蔭優勝の確率が高いんじゃんってなってきたので、ここらへんにしておきます。
さて、以上の分析を不動産投資に置き換えてみると（一応不動産投資コラムにしないと怒られるので書きますが無視してください）、以下のようになります。
・個人的に応援したい･･･データとかじゃなく、直感的に買いたい物件
・バッテリーで8割勝敗が決まる･･･購入と出口で8割決まる、購入で6割以上決まる
・抜群のスタミナ･･･抜群の利回りと耐久性
・綺麗な縦回転･･･綺麗なリフォーム
・完成された投手･･･利回りに加え、立地、客付け、流動性、融資も文句なし
・大阪桐蔭とどこで対戦するのか･･･デッドクロスがどこでくるのか、先を見据えた30年レベルでの損益シミュレーション
・変化球の見極め･･･経済や災害等突発リスクを徹底分析、リスクの最小化
大阪桐蔭のような最強物件買うには、やっぱスカウト力が肝心ですね。
でも、白山高校のような弱小公立物件でもうまく育てれば甲子園に出られるかもしれません。
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楽待【実践大家コラム】＃１６ 子どもの時に住んだマンションのその後
夏風邪って意外と長引くのねって初めて知った転職サラリーマン大家です。週末の2日間寝込んで熱は下がりましたが、昨日から出社してまだ頭痛と喉の痛みがありテンション上がりません。こんにちは。
トルコリラ暴落がなんか大きな問題になりつつありますね。たいした問題ではないと思ってたら子どものけんかみたいのがはじまっちゃって。大統領お二人とも周りへの影響ガン無視で自身の利益と面子を最優先した結果大変な事態になっているという悲劇。
さて、先週末は長男と私の実家（といっても都内ですが）に一泊遊びに行く予定で、私が資産管理法人を立ち上げたので両親と将来の相続の話でもしようと考えていたのですが、夏風邪のため行くのを断念しました。熱で魘されていた時に、ふと少年時代住んでいたマンションの記憶を思い出したので（というのは嘘ですが）書いてみたいと思います。
スウェーデンが誇るサッカーキング、ズラタン・イブラヒモビッチが生まれた1981年に私の父親は住居用の新築区分マンションを購入しました。いわゆる当時流行の○○ニュータウン的なやつで、東京のターミナル駅まで1時間弱、最寄駅から徒歩30分みたいな、今では全く快適ではないエリアでしたが、当時は抽選でやっと買える程の人気でした。価格は、120平米程の4LDKで2880万円、まだバブルが来る前でした。その後、その周辺には毎年一棟ずつ増えていき、売価はあっという間に5千万、6千万と上昇し、7年後くらいには8千万円で最後の区分が売られていたのは、子供ながらにポストに入っていたチラシをみて鮮明に憶えています。10数階建て200戸くらいのマンションが合計10棟以上建ったと思います。その後中学・高校と毎日部活に追われていたためバブル崩壊後の価格変動はよくわかりませんが、私が大学に入学して一人暮らしを始めた頃、父親がマンション購入してから15年後(1990年代後半)くらいに一軒家を購入し、引っ越しをして、その区分マンションは賃貸に出されました。後から親に聞いたのですが、賃貸に出してから8年後くらいに当時マンションに入居していた方が「非常に居心地が良いのでどうしても買いたい」と言っていたので、父親は区分マンションを売ってしまいました。その金額は20数年前の父親の購入金額と全く同じ金額でした。子供が大学に入学するまで家族一緒に暮らし、その後賃貸収入を得てもなお購入金額で売れるという夢のような時代があったのです。ちなみに、今はそのマンションで世代の新陳代謝が起こらず子どもが激減、私の出身小学校と中学校はわずか30年ほどで廃校となってしまいました。不動産投資に関しては、父親はあまり考えずに親戚に薦められて別の投資用区分マンション購入をして後悔するような素人でしたが、買い時が良いとこういうことが起きるのが不動産投資です。
まあ、今後こんな事態が起こる可能性は極めて低いと考えた方が良いと思いますが、インカムゲインを重視するとしても、安価で購入すること、価格下落率が低いタイミングで売れることが利益を確定させる時に非常に重要なポイントとであるということですね（当たり前田のクラッカーですが）。
手抜きネタで失礼しました。
気が向いたら、バブル期に親が購入した投資用区分マンション（＆アパート）についても書きたいと思います。
（ってか、まだ親からネタ仕入れてないから仕入れたら書きますね！書ければですが。）
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