楽待【実践大家コラム】＃１８ 事業拡大と安全性のバランス

夏風邪治りかけでの飲み会連発からの風邪こじらせによりブログ・コラムをサボってしまった転職サラリーマン大家です。夏風邪って意外と長引くのね。こんにちは。

 いやぁ、熱い！熱闘どころか沸闘甲子園ですね。明日は仕事でTV見られませんが、奇跡的勝利が続く金足農業が絶対王者大阪桐蔭に挑むすばらしい決勝戦となりそうです。金足が勝つ時は僅差、大阪桐蔭が勝つ時は圧勝となりそうですが、最後まで金足を応援したいと思います。2006年の神懸かったハンカチ王子（もう12年前かっ！）の時より実力差はありそうですが、とにかく吉田投手には怪我無く大会を終えて欲しいと思います。

 最近思うこと

さて、今年一月に1号物件の売買契約を締結してから、ブログやコラムの記事・コメント、あるいはセミナー等での学びを通じ、刻一刻と不動産投資・賃貸経営の市場動向も変化している中で、購入前に立てた自分の目標や投資・経営スタンスも見直す必要があるなぁと感じる日々でございます。

最近、自分の中で今一番気にしているのは、事業拡大と安全性のバランスでしょうか。

・レバレッジは事業拡大に有効な手段であるが、レバレッジを広げれば広げるほど破綻のリスクは拡大する。

・でも、破綻さえしなければリカバリーできるチャンスはある。

・でも、傷が深ければ深いほどリカバリーには時間が掛かる。

1号物件購入前は、光速投資とかセミリタイアといったような本が多かったためか、自分の中にもそのようなイケイケマインドが無意識のうちにすり込まれた部分があるかもしれません。そのような時に目標を定めると、5年後までに資産○億円とか、手残り100万円／月といった無謀な設定をしてしまい、安全性の優先順位が下がった状態でアクションプランを策定し実行していく傾向があるのではないでしょうか。

私の場合は、定年後の不安がきっかけであったため、光速という気持ちはありませんでしたが、それでもできるだけ早く事業を拡大したいという気持ちでスタートしたと思います。一方で事業の（破綻しないという）安全性については、まあ現金はそこそこあるし、自宅も残債より評価額高いし何とかなるだろうということであまり深くは考えていませんでした。買いたい病によって「大丈夫だぁバイアス」がかかっていたかもしれません。

自己資本比率について

現在、銀行融資が徐々に正常に戻りつつある中で、おそらく不動産の価値も長期的には右肩下がりになる状況で、より一層事業の安全性について考えねばと思っとります。ということで、財務会計に疎い私がまず思いつくのは自己資本比率。通常の企業では、最低ラインが20%で会社が潰れないといわれているラインが30％～40%。これって不動産投資の世界でも同じなのかはよくわかりませんが、これより低くても問題ないってことはないでしょう。不動産の流動性の悪さや頻発する？トラブル対応を考えれば自己資本はできるだけ現預金で持っているのがベストですね。1億円の物件を持っている人は最低2.5千万円のキャッシュは持っておく、そして5千万円あれば1億の物件で大トラブルが発生したとしても感覚的には安全なような気は致します。

すると、拡大と安全性のバランスは、自己資本比率が30％くらいまでいったら追加投資で最低20%まで自己資本をキープ、運用でまた30%程度まで上げて追加投資といったイメージでしょうか。ってなこといってたら次の物件買うのに何年掛かるんだって感じですが、そもそも不動産投資の利益率は低いですので、ある程度時間が掛かるのは止むを得ないかと。そして、不動産投資の初期だから自己資本比率はいくらでも下げてもいいと考えてしまうのもリスキーだと思います。

とはいえ、なんだかんだで安く買うというのが重要かと思いますし、次の買い場がいつ来るのかも分かりませんので、上記のような水準を目指しつつ、その時買えるようにひたすらキャッシュを貯めるのが重要ってことで。

適当な感想文で失礼致しました（いつもですが）。

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