客付け仲介の選び方

昨日、疲労困憊のため夜7時過ぎに家族の誰よりも早くリビングで寝てしまった転職サラリーマン大家です。7時半過ぎに会社の秘書室から掛かってきた電話をガン無視してしまったのは内緒です(爆睡中でした)。こんにちは。

さて昨日は卒園式、1号物件決済、仲介屋アポなし訪問と濃密な1日となりましたが、まず卒園式のお尻が延びて決済に30分遅れるという大失態。銀行、売主、仲介、司法書士の7、8名を待たせて危機的状況でしたが、学生時代から培ってきた本気度120%の平謝りの演技力により事なきを得ました(ネタとして土下座からの三点倒立も考えましたが、緊迫した雰囲気を察して断念)。着金まで問題なくスムーズに終了しました。その後、徒歩で大学後輩が代表を務める税理士事務所に決済完了のご挨拶。

遅めの昼飯を挟んで1号物件最寄り駅の仲介屋へ。1日7.5万人の乗車数を誇る駅だけに駅前不動産屋もパッと見ただけで7、8件あります。とりあえず、その時客がいなさそうな2件をアポ無し訪問しました(両方大手のチェーン系でした)。

1軒目は偶然にも一番最初に1Rの部屋を契約してくれた仲介でした。こちらから、今空いているのは1LDKの2部屋で、近隣の競合物件と比較して自分は競争力はあると思っているがプロの視点でどうか率直にヒアリングしました。結論としては、メゾネットの40平米弱はやや狭く、もう少し家賃を下げた方が良いとのアドバイスでした。

うーん、逆にメゾネットタイプはこのエリアでは非常に少ないので需要はあるんじゃないかなぁとちょっと凹みながら2軒目の仲介屋へ。今度はおととい申込のあった部屋を担当した仲介でした(こちらもたまたまです)。同じように1LDKの空き部屋の説明をしたところ、何でこの物件が空いているのかなぁという感想でした。彼らが管理する物件であればこの地域で1LDKで空きはないどころか、退去前に次が決まってしまう物件が多いとのこと(確かにここのお店の前の物件広告にはほとんど1LDKがなかったような、、)。で、私の1LDK物件をこちらで積極的に紹介出来ていないのは、歩合の関係で優先順位が低いからだそうです。歩合の高い順に、自社管理物件、オーナー管理物件、業者（他社管理）物件となっており、今回の私の物件は業者物件になり最も優先順位が低くなります。優先順位が低いと、入居者がそこに住みたいという強い希望がなければ他の自社管理物件やオーナー管理物件をお勧めするとのことです。

今回、私が契約した管理会社は売買仲介と同じ会社で、賃貸仲介の店舗を持っていません（たぶん）。したがって、幅広く地元の賃貸仲介と関係を持つことができ、広く物件認知を得られる一方で、賃貸仲介屋の優先順位は下がります。もし地元の賃貸仲介と契約したならば、営業の優先順位が上がりますが、他の地元仲介では紹介されないリスクが出てきます。基本的には、入居が決まりやすい物件であれば前者を、難しい物件であれば後者を選ぶことが多いようです。私の物件は、前者のやり方で8部屋中6部屋は決まったので、その中間くらいの物件でしょうか。今後は中古になれば客付けも難しくなるでしょうから管理会社の選定方法も変えていかねばならないでしょう。ただし、地元で客付けが強い仲介を見極めるのは容易ではありませんので、定期的に地元仲介を訪問して探っていきたいと思います。

実は、2件目の仲介屋で私の物件の優先順位を上げる方策をご提案頂き、今契約している管理会社にも協力を仰いでその方向で進めることができました（家賃を下げるとか広告費を上げるなどの費用は一切発生しません）。この週末が勝負となりますので、仲介屋さんを信じて待つのみです。

あっ、もちろん繁忙期に大家の話にお付き合いいただいた2社には手土産持っていきましたよ（これで優先順位上げてくれたらなあと1％くらい期待しています！）。

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